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万科喊出的“活下去”,提醒房企要跟上市场变化

2018年10月2日23时51分59秒| 发布者: 宇熙| 查看: 8713| 评论: 0

万科喊出的“活下去”,提醒房企要跟上市场变化中国网财经月日讯(记者安平 ...

万科喊出的“活下去”,提醒房企要跟上市场变化 2018-10-01 12:57:04

中国网财经月日讯(记者 安平)随着市场形势变化,越来越多的房地产公司加入到转型升级行列中来,选择通过更名来弱化“地产”字眼的房企不在少数。

陈朦朦表示,从月份上述家房企融资特点来看,创新型融资方式多元化,开发商出现内部“换血”的现象;融资成本走高,资金流向分化加剧,规模房企依然能获取大量低成本资金支持;此外,外币融资金额大幅下降,境外融资难度系数增加。

从整个房地产行业来看,在“房住不炒”和“遏制房价上涨”的主基调下,今年多数城市的房价依然在上涨,所以各地对于房地产调控的政策依然在不断加码,限购又限贷,加上整体的金融去杠杆,很多大型的开发商,也开始放缓了拿地开发的脚步。

业内分析人士认为,之所以出现这样的分化, 一定程度上受了“因城施策”的定向调控影响,一线城市销售规模自年起持续同比下降,但年第二季度开始降幅有所收窄;二线城市销售面积保持平稳,销售单价提升带动销售金额维持%以上的增速;三线城市热度稍有回落,销售金额累计同比增速自年月的.%下降至年月的.%。此种局面下,房企的销售业绩开始分化。在发展思路上,众房企从单纯的规模扩张型开始向“规模与质量”并重转型。

万和证券认为,从整体来看,近一年房地产指数行情表现相对较差。截至月日,沪深指数与申万一级房地产指数近年累计涨跌幅分别为-.%与-.%;申万一级房地产指数近一年的前复权现金分红涨跌幅在个申万一级行业中排名第位。房地产板块市盈率为.倍,在行业排名中靠后,仅高于钢铁与银行的估值。

尽管受到险资青睐,金地未来的业绩仍然需要谨慎对待。

东吴证券认为,地产板块估值处于相对低位。截至月份,地产板块市盈率和市净率均低于全部A股。从历史估值情况来看,申万一级房地产板块PE一路下行,相对上证指数和沪深的溢价倍数已从年月日的.倍和.倍下降至年月日的.倍和.倍。预计地产板块下半年下行压力较小,加之目前估值较低,因此具有一定的配置价值。

其中,在市值超百亿的家上市公司中,市盈率在倍以下的有家,市盈率最低的分别为广宇发展、嘉凯城、金地集团、首开股份和荣盛发展,市盈率都在倍以下。净资产收益率在%以上的有家,排名靠前的是中天金融、华夏幸福、广宇发展、华业资本和陆家嘴,净资产收益率都在%以上。资产负债率超过%的有家,最高的是中南建设、绿地控股、绿城控股、信达地产和阳光城,负债率都在%以上。

公寓业务冰火两重天

龙头房企继续坚持全国布局的策略,中小房企则集中于其深耕区域发展。如碧桂园、万科、保利继续在环渤海、长三角、珠三角加强布局;中海、龙湖、绿地、华润、中梁、龙光、福晟等房企则在区域性的拿地中居于前列。

从整个房地产板块的表现来看,可能也都体现了这一点,在一月份整个板块大幅拉升后,月份开始就持续下挫,房地产板块指数,从最高的点,一路下跌至月初的最低点点,最大跌幅超过%。

土地流拍情况密集出现,往往被视为楼市可能降温的重要信号。如何看待分歧加大的房地产板块?投资房地产股应注意哪些因素呢?

年同期,阳光城新增土地建面排第名,为.万平米。如上图,新增土地价值.亿元,排第名。年同期,阳光城楼面均价约为元/平米。

据悉,目前万科北方区域养老项目主要布局在个城市(北京、天津、青岛、济南、沈阳、大连),北京地区开业、筹开、获取锁定的共计有个项目,万平方米,多张床位。

前月,万科和恒大销售额同比增幅并不大,分别为.%和.%。图/视觉中国

上海投资者:房地产被低估但也应谨慎

这似乎是一个积极的信号,起码从土地价格角度说,房价稳定有望。

截至月底,家房企存货总规模达亿元,较年底增长了%,同比上升了个百分点,其中家典型房企整体存货规模较年上升了%。从各企业存货规模来看,有家房企存货超亿元,较年增加了家,且TOP强门槛较去年提升了亿。

不少上海投资者认为,虽然房地产公司业绩向好,但未能传导到股价上,主要是受调控政策的影响。目前板块整体估值不高,具有一定投资价值,但还是要选择里面的龙头企业。

很显然,中海依靠其一贯的成本管控能力和低成本的融资,在营收增长幅度仅有.%的情况下,依然保持利润处于较高水平,其股东净利已连续十年录得增长。

龙头房企继续坚持全国布局的策略,中小房企则集中于其深耕区域发展。如碧桂园、万科、保利继续在环渤海、长三角、珠三角加强布局;中海、龙湖、绿地、华润、中梁、龙光、福晟等房企则在区域性的拿地中居于前列。

中泰证券表示,月销售回落主因是“低能级城市楼市成交转淡”。展望全年,考虑棚改货币化安置力度走弱和高基数效应,三四线销量可能会温和下行。而根据调研,近期部分主流城市热度转淡,因此,一二线成交反弹的持续性还有待观察。

“因为目前销售市场受到调控政策及大环境影响,很多房企资金回笼都成问题之后,肯定会把回笼资金放在发展首位,减少拿地支出。”上述房企中层表示,房地产周期下,企业弯道超车的前提是先活下来。所以今明两年,房地产企业会特别注重回款,同时也会加快开发进度。据他透露,目前包括越秀地产、万科、碧桂园在内的多家房企,在广州的楼盘都有不同程度的打折促销。

值得注意的是,-月,销售金额超千亿的房企已由去年同期的家增至家,新增家房企分别为华夏幸福、华润置地、招商、世茂和新城控股。

根据统计数据分析,年房地产上市公司每股现金股利最高的前三位是:华夏幸福、新城控股和首开股份;年度分红总额最多的三家房企是:保利地产、华夏幸福和华侨城。另外值得注意的是,就年度分红金额与当年净利润的比值来看,南国置业、大龙地产和金科股份都超过了%,其中,南国置业以%位于榜首。

土地流拍现象明显增多,是否是市场下行的信号?欧阳捷告诉时代周报记者,这恰是土地财政无法割舍、土地市场趋于理性的写照。“根据我们的调研情况来看,%的土地流拍项目都在三四线城市。房企在上述城市的土地储备相对充裕,已经不急于拿地,希望等待相对较低的地价水平。”欧阳捷表示,但政府自降地价的意愿还不强烈,毕竟很多城市房价已到高位,地价太低,将无法覆盖拆迁补偿安置成本。他预测,今年后四个月,三四线城市推出土地将明显减少,土地流拍现象也将大幅减少。

“上市房企分红力度的增加,归根结底还是企业利润的大幅提高造成的,像恒大前两年因净利润实现不理想也未进行现金分红,所以上市房企分红,还是跟随着房地产景气情况而变化的。”王瑾钊认为。

克而瑞分析认为,尽管销售百强房企依然通过招拍挂、收并购等方式积极补充库存,但是凭借企业存货周转次数的提高,区域结构的优化以及有效消化了较多的已竣工存货,减缓了其库存压力。近七成重点监测房企上半年已竣工存货占比下降,且这些房企全部在销售额百强之列,其中下降幅度较大的旭辉、绿城、金茂、正荣、绿地等企业,下降幅度都超过%。

而上述“铁公鸡”房企几乎都有一个共性,就是负债率较高,偿债压力较大。如上半年蓝光发展资产负债率.%,净负债比率超%。上半年北大资源.亿元的现金流只能够覆盖其.亿元短期债务的.%。

从净利润来看,前家房企净利润同比增长率均值达.%,较年同期增长.个百分点,其中,家房企净利润实现同比增长,家净利润增幅超%,恒大净利润达.亿元,融创净利润增幅达.%。综合营业收入和净利润来看,家房企中有家净利润增幅超过营业收入增幅,恒大、阳光城营业收入同比增长率分别为.%、.%,而净利润同比增长率分别达.%、.%,凸显出企业盈利能力的增强。

、绿地楼面均价降幅也高,降了.%。年-月,绿地新增土地建面第名,高达.万平米。如上图,新增土地价值却只排第,仅.亿元,比其他大佬少多了。如此,可以算出绿地楼面均价约元/平米。

对于未来的市场走势,克而瑞机构分析称,预计三季度末和四季度,房企将加快推货,销售规模也有望继续保持增长。

欧阳捷告诉时代周报记者,房企到位资金增速有所回调,来自银行的按揭贷款和开发贷款均处在负增长区间,主要依赖客户定金及预收收款和自筹资金两位数的增长,才保持了到位,资金%的增速。但因为目前房企融资渠道相对不足,年底房企到位资金增速将回归我们年初预判的“零增长区间(指房地产主要指标在± %以内,少数指标在%左右。)”。

本版采写/新京报记者 徐倩

值得注意的是,-月,随着房地产调控政策的持续深化,加之房企融资环境收紧、偿债压力加大等现状,房企拿地更加理性,-月,全国城共推出各类用地宗,流拍宗地块,占推出土地宗数的.%,较年上升.%

尽管受到险资青睐,金地未来的业绩仍然需要谨慎对待。

土地流拍情况密集出现,往往被视为楼市可能降温的重要信号。如何看待分歧加大的房地产板块?投资房地产股应注意哪些因素呢?

前月,万科和恒大销售额同比增幅并不大,分别为.%和.%。图/视觉中国

负债率大幅提高 或拉动未来收益

但从今年上半年佳兆业的布局来看,还是多少涉足了三四线城市。今年上半年,佳兆业通过招拍挂及收并购等方式,共购入幅土地或相关权益,其中广东阳江、江苏徐州及张家港、浙江宁波、河北固安及霸州、湖南衡阳、四川彭州都为首次进入。

“上市房企分红力度的增加,归根结底还是企业利润的大幅提高造成的,像恒大前两年因净利润实现不理想也未进行现金分红,所以上市房企分红,还是跟随着房地产景气情况而变化的。”王瑾钊认为。

机构观点:房地产板块估值处于相对低位

一方面是政策调控,股价下跌,另一方面则是房价、销售量都在增长,房企估值越来越低。做投资,还是要看趋势,看公司业绩,往往最悲观的时候,也是机会开始出现的时候。

不少上海投资者认为,虽然房地产公司业绩向好,但未能传导到股价上,主要是受调控政策的影响。目前板块整体估值不高,具有一定投资价值,但还是要选择里面的龙头企业。

除了上述原因,亦有多家民营房企内部人士告诉时代周报记者,自年末国内融资渠道逐步收紧之后,公司手中能够用于买地的资金也比较少。

如今,在中央明确了“房住不炒”的调控目标后,投资投机势力基本被清扫出市场,住房开始向满足居民住房和改善需求的方向靠拢。这就决定了房地产开发商必须顺应市场的这种变化,谁更能主动地适应这种变化,调整经营策略,谁就能占有市场的主动权。

不少上海投资者认为,虽然房地产公司业绩向好,但未能传导到股价上,主要是受调控政策的影响。目前板块整体估值不高,具有一定投资价值,但还是要选择里面的龙头企业。

年同期,万科新增土地建面排第名,.万平米。看来,年万科拿地更加积极了。如上图,当时,新增土地价值只排第名,.亿元。年同期,万科楼面均价约为元/平米。

知名房地产企业之一的万科,日前召开的年秋季例会(内部会议)引发了市场的广泛关注。由于会议现场的一张照片广为传播,这次会议迅速成为房地产界的热点事件。

作为产城结合的代表之一,上半年华夏幸福将产业园区业务向异地成功复制,年中报告显示,年上半年,公司新签产业新城和产业小镇项目全部位于非京津冀区域。非京津冀区域核心业务销售额占比达到.%,较去年同期提升个百分点。此外,环南京、环杭州、环郑州区域- 月新增签约投资占比分别为.%、.%、.%。其中,环郑州区域成为继环南京和环杭州区域之后,又一新的异地复制业绩增长极。本版文/本报记者 李桁

过去一周,是房企中报密集发布的一周。包括万科、中海地产、碧桂园、恒大在内的一线房企和以阳光城、绿城、富力、旭辉为代表的千亿军团均发布了年上半年年报。

提速多元化 房企加码养老产业

控制投资

从营业收入来看,前家房企营业收入同比增长率均值为.%,较年同期增长.个百分点,其中家营业收入实现同比增长,家房企营业收入增长率超%,融创、绿城营业收入增长率超%。

昨天上午交易时段,港股房地产板块全线下跌,今天上午,A股房地产股票也几乎全线下跌。

来源:央视财经《交易时间丨陆家嘴观察》

原标题 资深信托经理揭房企融资现状

一方面,房企扩张步伐会更加谨慎,这直接体现在拿地方面。此前,雅居乐、世贸、首开等多家企业已在半年报或半年业绩会上表示,下半年将继续谨慎拿地。另一方面,房企在销售上则会更加积极,在调控持续发挥作用的背景下,不排除部分城市库存可能回升,房企或将加大推盘量,以加快回笼资金。

中信证券分析师陈聪认为,主要原因在供应方面,由于公司深耕一线城市及强二线城市,这些城市的预售证审批、网签监管都更为严格,所以导致公司的推货资源较少。

图.年-月新增土地建面前强房企 图表来源|克而瑞地产研究

楼市降温 房地产股机会隐现

另有金融机构人士也向《证券日报》记者透露,在全国百强房企中,负债率过高的房企,“几乎从我们融资名单上排除了,风险太大了。现在成本相对较低的融资是以项目合作方式进行的融资,这样风险相对可控。”

市场正在倒逼这类房企走向变革。在月的业绩会上,包括佳兆业、深圳控股等重仓深圳的房企在内,虽然都公开喊话对深圳市场依然看好,但行动上都调整了适应这个市场的姿势。

克而瑞分析指出,除个别企业外,规模房企在库存的增速上开始有所控制。数据显示,今年上半年销售额前位的房企,存货规模为亿元,相比年初增长%,但与去年同期相比增幅下降了个百分点。这意味着规模房企开始有意控制存货规模的增长速度,谨慎适度地扩充规模。

前月,万科和恒大销售额同比增幅并不大,分别为.%和.%。图/视觉中国

根据克而瑞的数据,前月,万达集团销售额亿元,位居位,相比于去年名的排位大幅下滑。

出售房产提振业绩,实现扭亏,在已披露三季度业绩预告的上市公司中体现明显。据中国证券报记者不完全统计,博云新材、GQY视讯、*ST成城等近家上市公司因处置房产,三季报预计扭亏为盈。

但在严厉的房地产调控之下,一二线城市限价、限签长期执行,对主要布局一二线城市的金地也带来了挑战,业绩增速放缓、净负债率升高以及毛利率预期下滑,成为金地和其他龙头房企未来一两年需要解决的主要问题。

据亿翰智库统计显示,年上半年榜单TOP企业平均存货周转率为.,而年上半年这家企业的平均存货周转率为.,平均存货周转率有所下滑。其中“TOP-企业”中年上半年平均总资产周转率为.,与年的.相比有所上升。而其余两个梯队中“TOP-企业”中年上半年平均总资产周转率与年同期相比基本持平,“TOP-企业”中年上半年平均总资产周转率同比有所下降。

第一阵营的碧桂园、万科和恒大均有所降速。碧桂园月销售.亿元,环比略降,且较、月的亿以上的单月销售金额降幅明显。月成为碧桂园年内单月销售新低。恒大和万科月分别为.亿元及.亿元,环比均有所下滑。从前月整体销售情况看,万科、恒大和碧桂园销售额居前,分别为.亿元、.亿元和.亿元。万科重回销售额榜首。

险资股东扎堆

万和证券认为,从整体来看,近一年房地产指数行情表现相对较差。截至月日,沪深指数与申万一级房地产指数近年累计涨跌幅分别为-.%与-.%;申万一级房地产指数近一年的前复权现金分红涨跌幅在个申万一级行业中排名第位。房地产板块市盈率为.倍,在行业排名中靠后,仅高于钢铁与银行的估值。

欧阳捷告诉时代周报记者,房企到位资金增速有所回调,来自银行的按揭贷款和开发贷款均处在负增长区间,主要依赖客户定金及预收收款和自筹资金两位数的增长,才保持了到位,资金%的增速。但因为目前房企融资渠道相对不足,年底房企到位资金增速将回归我们年初预判的“零增长区间(指房地产主要指标在± %以内,少数指标在%左右。)”。

国家统计局数据显示,今年-月,全国商品房销售面积万平方米,同比增长.%;商品房销售额亿元,增长.%。自今年月以来,销售金额一直维持两位数的增长。

不少上海投资者认为,虽然房地产公司业绩向好,但未能传导到股价上,主要是受调控政策的影响。目前板块整体估值不高,具有一定投资价值,但还是要选择里面的龙头企业。

扩张更谨慎,销售更积极

赵可也认为,金地当前可售货值充足,叠加融资成本端优势及充足的加杠杆空间,未来发展有望提速。

据亿翰智库统计显示,加上在香港上市的H股房企,在全国强房企中,年上半年,存货超过亿元的企业有家,年上半年存货超过亿元的企业有家,同比增长%。其中年上半年存货超过亿元的企业有家,亿元-亿元的企业有家,亿元-亿元的企业有家;恒大、万科和碧桂园分别位居前三名。年上半年恒大存货为.亿元,排名第二的万科存货为.亿元,恒大再次摘得“存货王”的桂冠。年上半年整体存货相较年同比增加.%,其中家企业存货同比处于增长状态,家企业存货有所减少。

、保利楼面价涨了.%。年-月,新增土地建面第多的是保利,.万平米。如上图,保利新增土地价值却高居第位,.亿元。保利楼面均价约元/平米。

中原地产首席分析师张大伟认为,随着房地产调控的深入,房企逐渐出现业绩增长乏力的现象,龙头房企增速放缓。由于年、年销售火爆,主要房企可结算货值充沛,业绩较为稳健。在目前的融资环境和拿地模式下,市场占有率进一步集中,中小房企只能选择做大规模。

易居研究院智库中心研究总监严跃进接受《证券日报》记者采访时表示,近年来房企扩张意愿强烈,去年一、二线房企加大拿地力度,其土地谈判力强,掌握资源更多,并购项目量大,拿地储备较高。

-月,前三名房企销售增速明显,同比增长约.%。其中,碧桂园增速较快,其前月销售额由去年同期亿元增.%至.亿元;相比而言,万科和恒大同比增幅并不大,分别为.%和.%。

根据中房智库研究员统计,有家上市房企长达年(含)以上未分红,这其中还包括中房地产(年未分红)、华联控股(年未分红)、广宇发展(年未分红)这样的国有企业。

在这种形势下,从总体上来看,我国很多城市的房价已经出现了分化,即一线城市和沿海热点城市的商品房仍然抢手,新上市楼盘往往一抢而空,房价仍然能够温和上涨。而更多的内地二三线城市,包括一些内地省会城市,房价的上涨已经失去了推动力,开始出现了滞涨甚至下跌。这种情形在国家统计局每个月公布的全国城市房价变动统计中可以清晰地看到。

在新晋房企名单中,新城控股增速明显,由去年同期榜单的第名冲至榜单前。据新城控股公布的数据,前月,新城控股累计实现销售金额约.亿元,同比增长.%,并已超去年全年销售总额。

值得注意的是,在多数百强房企销售额实现了较快增速的同时,个别房企出现了销售额下滑的现象。在排名前五十的房企中,金地、首开、万达在前月的销售额累计同比负增长。

事实上,近两年内,房企融资渠道持续收缩。如今,房企似乎又回到了四处找钱的时代,找到成本可承受的资金的房企,或许能够把握市场机会,寻求投资机遇,进而能够在接下来的竞争环境中实现规模卡位,保证未来几年经营业绩。反之,则会很快掉队。

根据中国指数研究院发布的《年-月全国房地产企业拿地排行榜》,-月,碧桂园以亿元拿地金额继续位居榜首,万科以亿元稳居第二位,保利以亿元稳居第三位,三家房企的拿地金额均超亿。

如此说来,中梁今年楼面均价也是降了,降幅为.%。

但从今年上半年佳兆业的布局来看,还是多少涉足了三四线城市。今年上半年,佳兆业通过招拍挂及收并购等方式,共购入幅土地或相关权益,其中广东阳江、江苏徐州及张家港、浙江宁波、河北固安及霸州、湖南衡阳、四川彭州都为首次进入。

从营业收入来看,前家房企营业收入同比增长率均值为.%,较年同期增长.个百分点,其中家营业收入实现同比增长,家房企营业收入增长率超%,融创、绿城营业收入增长率超%。

此外,由于目前国内楼市已进入“金九银十”传统销售旺季。克而瑞分析指出,预计随着新一波推盘潮的到来,将会有更多的房企加入到打折促销中,特价房、加大抵扣优惠力度等促销手段将会增多。南方日报记者 葛政涵

、绿地楼面均价降幅也高,降了.%。年-月,绿地新增土地建面第名,高达.万平米。如上图,新增土地价值却只排第,仅.亿元,比其他大佬少多了。如此,可以算出绿地楼面均价约元/平米。

与地产股弱势表现不同的是,国家统计局数据显示,月个大中城市里,新房价格上涨的城市数量达到了个,涨幅持平的城市有个,下跌的城市仅个,并且全国房地产市场库存数据已经跌至个月最低。

今天,A股房地产板块的表现基本一致,直接低开,新城控股低开.%,招商蛇口、万科、保利地产和华夏幸福,低开幅度都超过%。

万和证券认为,从整体来看,近一年房地产指数行情表现相对较差。截至月日,沪深指数与申万一级房地产指数近年累计涨跌幅分别为-.%与-.%;申万一级房地产指数近一年的前复权现金分红涨跌幅在个申万一级行业中排名第位。房地产板块市盈率为.倍,在行业排名中靠后,仅高于钢铁与银行的估值。

众所周知,融资环境向来上半年轻松,但今年完全不同。据同策研究院监测统计,春节过后个月家典型上市房企融资总额为亿元,同比去年亿元大幅下滑.%,下半年房企的融资压力更大。

“目前开发贷的利率已经是处在历史高位,其利率通常会在.%基准利率基础上,上升%C%。”上述房企中层告诉时代周报记者,像民企肯定能发债就尽量发债,都是提前找到买家(机构),先谈好,但成本就高。

欧阳捷认为,融资杠杆不断收紧的大背景下,一些销售额不够大且债额过大的房企,将会面临资金压力过大的风险。

亿翰智库认为,由于房地产行业调控日益趋紧不放松,“限购”、“限价”、“限贷”、“限售”等政策的施行,使得住宅市场供需两端承压,部分企业项目的难以去化,从而导致各梯队平均存货周转率均呈下行趋势。

另外值得一说,今天低价拿地,如果未来某一天明显房价上浮,又是大赚。

实际上,就万科公司内部而言,它最近几年虽然已经从销售第一的宝座上跌落,但仍然可以被称为房地产业的翘楚。以万科今年上半年财务报告披露的数据来看,万科上半年的销售额达到亿元,持有现金亿元。在所有房地产企业中,没有几家能够像万科这样实力雄厚的。

房企融资仍不乐观

欧阳捷告诉时代周报记者,房企到位资金增速有所回调,来自银行的按揭贷款和开发贷款均处在负增长区间,主要依赖客户定金及预收收款和自筹资金两位数的增长,才保持了到位,资金%的增速。但因为目前房企融资渠道相对不足,年底房企到位资金增速将回归我们年初预判的“零增长区间(指房地产主要指标在± %以内,少数指标在%左右。)”。

今年以来,A股房地产板块跌幅超过%,板块内共有家上市公司,其中只有家股价上涨,家上市公司股价下跌超过%,跌超%有家,分别为*ST天业,下跌.%,大港股份下跌.%,粤泰股份下跌.%,中弘股份下跌.%,光大嘉宝下跌.%,亚太实业下跌.%,海航基础下跌%。

机构观点:房地产板块估值处于相对低位

楼市调控与融资收紧双重压力下,控投资、快回款的发展策略,已然成为下半年房企们的普遍共识。但前景,是否乐观?

但从月单月的数据来看,情况似乎没有那么乐观。月,全国商品房销售面积同比增速为.%,环比则收窄.个百分点,说明月的交易热度低于月。

近期地产板块股价表现弱势,在调控加码但行业融资有望边际改善的大背景下,如何看待地产板块的配置价值呢?各方机构是这样统计与解读的↓↓↓

鉴于此,快速回款也已经成为房企的头等大事。据亿翰智库表示,年上半年,受限于行业环境,房企现金流净流入趋缓使现金收回周期变长,导致货币资金增速变缓。多数开发商已经意识到,回款慢,融资难,还债期来临,资金链承压,不解决这些困难,接下来发展规模将停滞不前,市场份额逐步萎缩,甚至迎来生存危机。

“据我们了解,现在有几家超大型房企内部已经暂停拿地了。一方面是有相当一部分城市的地价已经明显下降,开发商存在买涨不买跌的观望心理;另一方面则是开发商手中能动用的资金也比较少。”华南一家房企中层告诉时代周报记者,所以无论是从投资策略还是现金流管理上讲,企业都不敢大规模投资。

此外,今年前八个月,全国新房销售面积突破亿平方米,销售额近.万亿元,再创历史纪录;房地产开发投资.万亿元,连续两个月出现双位数增长;房企购地.亿平方米,土地成交价款亿元,同比分别增长.%和.%。

今年半年报显示房地产公司业绩普遍增长,但房地产板块的表现却一直不温不火。目前房地产板块上市公司估值普遍在倍市盈率左右,这样的房地产股票是否有投资价值?

■ 观察

东北证券认为,虽然流拍数量较多,但主要是因为供地节奏在加快,成交量依然很大。-月份,房地产开发企业土地购置面积为.亿平方米,同比增长.%,增速较-月提升.个百分点;土地成交价款亿元,增长.%,增速提高.个百分点。房企在新环境下变得谨慎,预计未来土地成交溢价率将进一步走低。

从整个房地产行业来看,在“房住不炒”和“遏制房价上涨”的主基调下,今年多数城市的房价依然在上涨,所以各地对于房地产调控的政策依然在不断加码,限购又限贷,加上整体的金融去杠杆,很多大型的开发商,也开始放缓了拿地开发的脚步。

值得一提的是,以万科为首的前家房企存货总计超过.万亿元,占比达%,超过五成。

- 观察

-月,前三名房企销售增速明显,同比增长约.%。其中,碧桂园增速较快,其前月销售额由去年同期亿元增.%至.亿元;相比而言,万科和恒大同比增幅并不大,分别为.%和.%。

万和证券认为,从整体来看,近一年房地产指数行情表现相对较差。截至月日,沪深指数与申万一级房地产指数近年累计涨跌幅分别为-.%与-.%;申万一级房地产指数近一年的前复权现金分红涨跌幅在个申万一级行业中排名第位。房地产板块市盈率为.倍,在行业排名中靠后,仅高于钢铁与银行的估值。

随着年上市房企半年报的披露,分红方案,尤其是现金分红暴露在监管阳光下。

其中,在市值超百亿的家上市公司中,市盈率在倍以下的有家,市盈率最低的分别为广宇发展、嘉凯城、金地集团、首开股份和荣盛发展,市盈率都在倍以下。净资产收益率在%以上的有家,排名靠前的是中天金融、华夏幸福、广宇发展、华业资本和陆家嘴,净资产收益率都在%以上。资产负债率超过%的有家,最高的是中南建设、绿地控股、绿城控股、信达地产和阳光城,负债率都在%以上。

从-月累计同比增速来看,金茂、建发累计同比增长超%,奥园、新力、新城、金科、祥生、福晟、融信、建业累计同比增长超%,滨江、龙光、泰禾、阳光城、俊发、美的、正荣、世茂、蓝光、中梁、华发、融创、合景泰富、融侨、中南、金辉、旭辉、时代、佳兆业累计同比增速超%。

保利地产(行情,诊股)更名“保利发展”

其中,在市值超百亿的家上市公司中,市盈率在倍以下的有家,市盈率最低的分别为广宇发展、嘉凯城、金地集团、首开股份和荣盛发展,市盈率都在倍以下。净资产收益率在%以上的有家,排名靠前的是中天金融、华夏幸福、广宇发展、华业资本和陆家嘴,净资产收益率都在%以上。资产负债率超过%的有家,最高的是中南建设、绿地控股、绿城控股、信达地产和阳光城,负债率都在%以上。

年中报告显示,今年上半年,中海实现营业收入.亿港元,同比增长.%;利润录得.亿港元,同比增长.%;毛利率.%,较去年同期上升了.个百分点。

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从各大龙头房企上半年业绩会的表述看,尽管货值充足,但大型房企主动降杠杆意图明显。碧桂园总裁莫斌表示,控制发展速度”,拿地更加精确,开发节奏放缓,开盘速度会根据市场情况而定。中国恒大总裁夏海钧则表示,今年坚定不移地实施低负债、低杠杆、低成本、高周转的三低一高”经营模式,核心是大幅降低负债率。公司土地储备将维持在亿平方米左右,通过适当降低土地储备规模,使公司负债率尽快达到合理水平。融创中国执行董事兼行政总裁汪孟德表示,降杠杆是融创这两三年确定的方向。未来几年,融创的杠杆率会持续下降,净资产水平则持续提升。融创重视现金流的安全,强化现金流管理,在保证现金流充足的基础上提升市场份额和经营绩效。

房企年中期业绩披露早已收官。《证券日报》记者根据同花顺统计数据发现,按照申银万国行业分类,剔除可对比性数据不全的上市房企,家上市房企存货总计接近.万亿元,比去年同期增加了亿元,同比增长%。同时,这意味着平均每家房企存货达亿元。

而今天A股早盘保利地产、万科A、招商蛇口、新城控股等跌幅超%。此外,截至今年月底,全国已发生土地流拍宗,累计流拍建筑面积达万平方米,是去年同期数额的.倍。

随着房企规模战愈演愈烈,土地储备依然是房企比拼的方向。今年前月,百强房企依然积极拿地。从拿地金额来看,碧桂园、万科、保利继续占据排行榜冠军、亚军、季军位置。

不过,是一个大国,住房是长期存在的一个客观需求,即使有朝一日万科真的活不下去了,市场也不会因此而崩塌。只是我国在房地产市场发展的初期,错误地担当了地方政府拉动经济的引擎,导致市场的投资投机功能盖过了居住功能,房价上涨成为挡不住的洪流。

■ 观察

“大型房企抗风险能力较强。”王欢认为,大型房企拥有大量一二线城市的住宅用地或商业用地,资产质量高,变现能力强。此外,各大房企对销售量、排名和市场份额非常看重,他们会通过不断并购迅速提高市场份额,从而提高销售额和排名。规模扩大后,融资成本会随之降低。“未来地产行业将是强者恒强。”王欢说。

年中报告显示,今年上半年,中海实现营业收入.亿港元,同比增长.%;利润录得.亿港元,同比增长.%;毛利率.%,较去年同期上升了.个百分点。

在长期的房价暴涨过程中,房地产投资成了最有“钱景”的一个行业,房地产也成为一个最有价值的行业,房地产企业的效益遥遥领先于各种实体经济行业,在的富豪排行榜上,房地产企业老板在很多年内都几乎包揽了前十席,这是一种极不正常的情况,即使是在西方国家也是很少见的。

作为老牌房企龙头“招保万金”之一的金地,具备业绩增长稳定、盈利能力强、融资成本低等优势,在波动的市场中,作为险资的投资标的,显示出一种“龙头溢价效应”。

昨天上午交易时段,港股房地产板块全线下跌,今天上午,A股房地产股票也几乎全线下跌。

今年月,易居研究院监测的个城市新建商品住宅成交均价为元/平方米,环比增长.%,同比增长.%。当前房价继续上涨,相比月份元上涨了元/平方米。

根据中国指数研究院数据显示,截至年月末,全国已发生土地流拍宗,累计流拍建筑面积达万平方米,是去年同期数额的.倍。

“降低房企负债水平,无非就是减缓扩张步伐、谨慎加杠杆、引入战略投资者这几方面。”浙江大学房地产研究所调研员夏强表示,房地产行业存在周期变化,放缓节奏的同时聚焦重点城市,将会成为未来一段时期房企布局的主要方向;而对于抗压能力较弱的中小房企,或许会更多会以促销来获取销售回款。 华商报记者 李程

国内房地产市场一直存在行业集中度不断提升的情况,结合上半年存货情况统计,克而瑞分析认为,下半年房地产行业会呈现多种趋势。

在新晋房企名单中,新城控股增速明显,由去年同期榜单的第名冲至榜单前。据新城控股公布的数据,前月,新城控股累计实现销售金额约.亿元,同比增长.%,并已超去年全年销售总额。

、华润楼面均价降了.%。年-月,新增土地建面第名华润,为.万平米。如上图,华润新增土地价值排名高居第,为.亿元。华润楼面均价约元/平米。

中信证券分析师陈聪认为,主要原因在供应方面,由于公司深耕一线城市及强二线城市,这些城市的预售证审批、网签监管都更为严格,所以导致公司的推货资源较少。

现在,房地产调控的深入开展促使房价逐渐回稳,房地产市场的结构也在向预期的目标转化。那么,房地产企业也需要转换思路才能生存下去。这种思路转换首先应该改变房地产是暴利行业的错误观念。从本质上说,住房是人类一种刚性的基本生活需求,这就要求房地产企业更多地体现出社会责任,那种以牺牲购房者一辈子的幸福来赢取开发商的暴利的现象,实际上已经背离了房地产市场的根本属性。因此,在中央明确了“房住不炒”的目标并采取各种强硬措施堵住投资投机势力进入市场的通道以后,在旧有模式下运行的房地产开发的危机实际上已经产生了。

深圳项目的结算,也为龙光地产带来了可观的利润额。其今年上半年的毛利润超过亿元,毛利率水平达%,较年度增加了.个百分点。可供对比的是,克尔瑞数据显示,今年上半年,家上市房企的加权平均毛利率和毛利率中位数分别.%和.%;龙光地产的毛利率水平表现优于行业的平均水平。

■ 观察

-月,前三名房企销售增速明显,同比增长约.%。其中,碧桂园增速较快,其前月销售额由去年同期亿元增.%至.亿元;相比而言,万科和恒大同比增幅并不大,分别为.%和.%。

对于恒大取得如此业绩,恒大集团总裁夏海钧在发布会上表示,恒大盈利能力的持续提升,来自于超前的土地储备战略、强大的成本控制等多个方面。首先从土地储备战略来看,截至上半年末,恒大土地储备达到.亿平方米,土储成本为元/平方米,为龙头房企中的最低。同时,恒大实施了强有力的成本控制,通过采取统一规划、统一招标、统一配送的标准化运营模式,大幅降低了销售、管理、财务三大费用。半年报显示,今年上半年销售管理费用率同比下降近两个百分点。

在A 股上市房企分红的公司数量逐步提升,分红率近年持续提高的同时,也不乏“铁公鸡”。

万和证券认为,从整体来看,近一年房地产指数行情表现相对较差。截至月日,沪深指数与申万一级房地产指数近年累计涨跌幅分别为-.%与-.%;申万一级房地产指数近一年的前复权现金分红涨跌幅在个申万一级行业中排名第位。房地产板块市盈率为.倍,在行业排名中靠后,仅高于钢铁与银行的估值。

■ 观察

、中梁楼面均价降了.%。年-月,中梁新增土地建面排名第,为.万平米。如上图,中梁新增土地价值却只排第,为.亿元。中梁楼面均价约元/平米。

高周转正成为房企扩大规模,卡位市场竞争地位的法宝,但行业平均存货周转率的下行,让一些开发商资金压力大增。

中大型房企中报业绩报喜,并不意味着行业趋势改变。数据显示,今年上半年全国商品房销售面积万平方米,同比增长.%。商品房销售额亿元,增长.%。业内人士分析认为,从去年以来,房地产行业出现明显分化,无论是资金,还是土地,还是客户资源都在向大型房企迁移,大型房企销售业绩表现较好,主要是获得中小房企的客户资源,提升了市场占有率,使得销售回款加快。但这并不改变整个行业逐步走向理性的趋势。

A股上市房企估值几何?

房企年中期业绩披露早已收官。《证券日报》记者根据同花顺统计数据发现,按照申银万国行业分类,剔除可对比性数据不全的上市房企,家上市房企存货总计接近.万亿元,比去年同期增加了亿元,同比增长%。同时,这意味着平均每家房企存货达亿元。

一方面是政策调控,股价下跌,另一方面则是房价、销售量都在增长,房企估值越来越低。做投资,还是要看趋势,看公司业绩,往往最悲观的时候,也是机会开始出现的时候。

此外,首开在月份共实现签约面积.万平方米,签约金额.亿元。前月,首开共实现签约面积.万平方米,同比下降.%;签约金额.亿元,同比下降.%。

中国网财经月日讯(记者 安平)随着市场形势变化,越来越多的房地产公司加入到转型升级行列中来,选择通过更名来弱化“地产”字眼的房企不在少数。

此外,由于目前国内楼市已进入“金九银十”传统销售旺季。克而瑞分析指出,预计随着新一波推盘潮的到来,将会有更多的房企加入到打折促销中,特价房、加大抵扣优惠力度等促销手段将会增多。南方日报记者 葛政涵

在这张照片上,整个会场的墙壁几乎已被硕大的标语牌包围,上面无一例外地印着“活下去”三个大字,配以标语牌通红的底色,十分醒目,给观者带来十分震撼的感受。

在宏观政策趋严的背景下,前月,房企的销售情况仍然向好,百强房企销售额再创新高。在百强房企中,不同梯队的房企销售业绩出现分化,碧桂园、万科、恒大稳居榜单前三名,但是销售增速放缓,中小房企趁势追上,销售额呈现高速增长。受制于布局和政策限制,部分房企业绩下滑,呈现出业绩压力。

全年销售有望创新高

根据中国指数研究院发布的《年-月全国房地产企业拿地排行榜》,-月,碧桂园以亿元拿地金额继续位居榜首,万科以亿元稳居第二位,保利以亿元稳居第三位,三家房企的拿地金额均超亿。

环京地区房价跌幅较为明显。上述报告显示,百城房价中,跌幅前七位的都是环京城市,大厂、香河、廊坊、燕郊、固安、张家口、保定分别同比下跌%、%、%、%、%、%、%。

楼市调控与融资收紧双重压力下,控投资、快回款的发展策略,已然成为下半年房企们的普遍共识。但前景,是否乐观?

几天前,一则“监管暂停新增地产信托报备”的传闻在朋友圈疯传,顿时市场风声鹤唳。一边是地产信托经理“从此再无业务”的焦虑,另一边则是靠信托融资续命房企的隐隐担忧,尽管经多方打探证明这只是一场虚惊,但房地产业的风险再次引发关注。

扩张更谨慎,销售更积极

、华润楼面均价降了.%。年-月,新增土地建面第名华润,为.万平米。如上图,华润新增土地价值排名高居第,为.亿元。华润楼面均价约元/平米。

、华润楼面均价降了.%。年-月,新增土地建面第名华润,为.万平米。如上图,华润新增土地价值排名高居第,为.亿元。华润楼面均价约元/平米。

东吴证券认为,地产板块估值处于相对低位。截至月份,地产板块市盈率和市净率均低于全部A股。从历史估值情况来看,申万一级房地产板块PE一路下行,相对上证指数和沪深的溢价倍数已从年月日的.倍和.倍下降至年月日的.倍和.倍。预计地产板块下半年下行压力较小,加之目前估值较低,因此具有一定的配置价值。

对于当前房企的主动降价行为,他表示,月份就已经出现这种现象,这说明部分开发商在积极推盘时会发现,项目销售可能不达预期,需要主动调低价格或者增加优惠。

在存货增速有所控制的情形下,房企去化压力开始出现变化。克而瑞数据显示,家典型房企已竣工存货占比连续三年下降,企业去化压力逐渐缓解,在家重点监测房企中,家公布存货明细企业已竣工存货总量为亿元,与去年末相比增长.%,低于总量增幅。

中原地产首席分析师张大伟认为,随着房地产调控的深入,房企逐渐出现业绩增长乏力的现象,龙头房企增速放缓。由于年、年销售火爆,主要房企可结算货值充沛,业绩较为稳健。在目前的融资环境和拿地模式下,市场占有率进一步集中,中小房企只能选择做大规模。总体看,降杠杆将成为房企主流战略。

严跃进说:“月份还会有更多城市加入到降价的行列之中。目前新推盘的项目较多,市场竞争激烈,房企会调整定价策略,进而影响相应城市的成交均价。房地产市场的调控效应正在不断显现,房价过高的态势逐渐受到遏制。”(中新经纬APP)

知名房地产企业之一的万科,日前召开的年秋季例会(内部会议)引发了市场的广泛关注。由于会议现场的一张照片广为传播,这次会议迅速成为房地产界的热点事件。

根据克而瑞的数据,前月,万达集团销售额亿元,位居位,相比于去年名的排位大幅下滑。

易居研究院智库中心研究总监严跃进接受《证券日报》记者采访时表示,近年来房企扩张意愿强烈,去年一、二线房企加大拿地力度,其土地谈判力强,掌握资源更多,并购项目量大,拿地储备较高。

开发商以价换量求去化,效果真的理想吗?

截至上半年,房企整体周转率出现回升。根据克而瑞的统计,家典型房企上半年存货周转次数为.次,同比微升,家重点监测房企存货周转次数为.次,与上年同期持平。尽管目前存货周转率低于去年全年水平,但根据房企下半年加快周转的传统来推断,全年存货周转率基本能维持去年水平。

佳兆业开始走向全国,并启动多元化布局;深圳控股在去年撤离三四线开始聚焦深圳之后,近期也开始在一些强二线城市揽下一些土地。“虽然一个项目毛利率可能为%多,但没有规模,再高的毛利都难以为继。”一位房企策略研究人士向《每日经济新闻》记者表示。

重仓深圳的房企通常在利润方面都表现亮眼。以龙光地产为例,其上半年累计实现合约销售额约.亿元;其中在深圳区域的总销售额为.亿元,占比.%。

现金流紧张趋势隐现

今年月万科经营情况电话会议上,赵旭翔透露今年上半年万科平均去化率在%C%之间。到了月份去化率为%,到了月份仅为%,赵旭翔解释称,低去化率的主要原因是万科在一二线城市的多个项目都面临着较大的调控压力。受限购限贷等因素的影响,即使开工推盘都顺利进行,最终销售情况可能也不理想。如果调控政策没有放松,那么销售难度可能还会逐渐加大,去化的难度也会不断提高。

“招保万金”其他几家里,在A股上市的保利地产上半年资产负债率.%,剔除预收账款后的资产负债率为.%;资产负债率.%的金地集团,剔除预收账款后的资产负债率为.%。

土地流拍情况密集出现,往往被视为楼市可能降温的重要信号。如何看待分歧加大的房地产板块?投资房地产股应注意哪些因素呢?

机构观点:房地产板块估值处于相对低位

值得注意的是,-月,随着房地产调控政策的持续深化,加之房企融资环境收紧、偿债压力加大等现状,房企拿地更加理性,-月,全国城共推出各类用地宗,流拍宗地块,占推出土地宗数的.%,较年上升.%

扩张更谨慎,销售更积极

上海投资者:房地产被低估但也应谨慎

今年以来,A股房地产板块跌幅超过%,板块内共有家上市公司,其中只有家股价上涨,家上市公司股价下跌超过%,跌超%有家,分别为*ST天业,下跌.%,大港股份下跌.%,粤泰股份下跌.%,中弘股份下跌.%,光大嘉宝下跌.%,亚太实业下跌.%,海航基础下跌%。

来源:央视财经《交易时间丨陆家嘴观察》

“因为目前销售市场受到调控政策及大环境影响,很多房企资金回笼都成问题之后,肯定会把回笼资金放在发展首位,减少拿地支出。”上述房企中层表示,房地产周期下,企业弯道超车的前提是先活下来。所以今明两年,房地产企业会特别注重回款,同时也会加快开发进度。据他透露,目前包括越秀地产、万科、碧桂园在内的多家房企,在广州的楼盘都有不同程度的打折促销。

王欢的观点并不悲观,他认为,业务难做要辩证地看,从资产端来说,今年对房地产信托是个机会,相比之前一些小的交易对手,如今很多排名前十的房企开始大量通过信托渠道融资,信托公司交易对手的层级大幅提高。“原因在于资金端,我从业十多年来没见过房地产企业资金如此紧张。”王欢坦言。

昨天上午交易时段,港股房地产板块全线下跌,今天上午,A股房地产股票也几乎全线下跌。

房企去化压力改善

A股上市房企估值几何?

在业绩会上,佳兆业管理层指出,下半年集团预计推出个全新项目,可售资源约亿元,其中在深圳的四大旧改项目将陆续进入供货期,总货值约亿元,因而完成全年的销售目标问题不大。

上海临港年实现净利润.亿元,来自房地产业务利润亿元,毛利率为.%,年公司实现净利润.亿元,却持续年未进行分红。

A股上市房企估值几何?

深圳项目的结算,也为龙光地产带来了可观的利润额。其今年上半年的毛利润超过亿元,毛利率水平达%,较年度增加了.个百分点。可供对比的是,克尔瑞数据显示,今年上半年,家上市房企的加权平均毛利率和毛利率中位数分别.%和.%;龙光地产的毛利率水平表现优于行业的平均水平。

海通证券研究报告显示,-月,龙头公司市占率相对年继续攀升,家A股龙头地产企业全市场销售金额占比为.%,销售面积占比为.%。从市场占有率看,-月,TOP企业销售金额占行业.%的市场份额,相对年继续上行。(记者 张凌之)

金地管理层在月业绩会上透露,“上半年以收购兼并项目以及积极参拍寻找个案机会为主,下半年相信土地市场有更多的机会。”在中期财报中,金地预计下半年兼并重组或将成为趋势。

亿翰智库表示,在“TOP-企业”的大规模企业中如恒大、绿地以及中海等总资产周转率均有所上升,系企业的营业收入增加,如恒大在年上半年新开盘项目个,在售项目累计达到个,分布于个城市,可售货量充足,成交均价上升,导致企业营业收入增加。绿地的高铁站项目和快速周转的三、四线城市项目以及大基建、大金融、大消费以及新兴产业的发展促使其营业收入的增长。而“TOP-企业”平均总资产周转率下降,主要由于保利、新城控股等规模企业总资产的快速增加,如年末新城控股总资产为.亿元,比年度末增长.%,年上半年,新城控股总资产.亿元,相比年末增长.%。

另外,今年以来,很多行业的资产负债率下降是大趋势。不过,房地产行业却有些与众不同,不仅没有下降,反而一路上涨再创新高,原因为何?

房企存货规模能够直观反映出目前可提供给企业发展的库存资源有多少。存货按照成本进行初始计量,一般包括房地产开发产品、非开发产品分类,其中房地产开发产品包括已完工、在建、拟开发等多种形式。根据克而瑞的分析,上半年房企存货规模总体而言是持续提升的。

中原地产首席分析师张大伟表示,自全国多地楼市进入“限价”模式后,大型房企销售规模虽不断上行,但多数房企的存货周转率都在下行,可见其变现能力在减弱。在这种市场格局下,融资端若输血不畅,房企不但很难将负债率降下来,自身也有很大风险。

开发商以价换量求去化,效果真的理想吗?

今天,A股房地产板块的表现基本一致,直接低开,新城控股低开.%,招商蛇口、万科、保利地产和华夏幸福,低开幅度都超过%。

对于当前房企的主动降价行为,他表示,月份就已经出现这种现象,这说明部分开发商在积极推盘时会发现,项目销售可能不达预期,需要主动调低价格或者增加优惠。

前海人寿是金地前十大股东中第三家险资。截至中报,富德生命人寿共持有金地(股),占总股本.%;安邦保险集团共持有金地(股),占总股本.%,分列第一、二大股东。

从整个房地产板块的表现来看,可能也都体现了这一点,在一月份整个板块大幅拉升后,月份开始就持续下挫,房地产板块指数,从最高的点,一路下跌至月初的最低点点,最大跌幅超过%。

、恒大楼面均价降了.%。年-月,新增土地建面第多的是恒大,为.万平米。如上图,恒大新增土地价值却只排第,为.亿元。恒大楼面均价约元/平米。

克而瑞分析认为,尽管销售百强房企依然通过招拍挂、收并购等方式积极补充库存,但是凭借企业存货周转次数的提高,区域结构的优化以及有效消化了较多的已竣工存货,减缓了其库存压力。近七成重点监测房企上半年已竣工存货占比下降,且这些房企全部在销售额百强之列,其中下降幅度较大的旭辉、绿城、金茂、正荣、绿地等企业,下降幅度都超过%。

从整个房地产板块的表现来看,可能也都体现了这一点,在一月份整个板块大幅拉升后,月份开始就持续下挫,房地产板块指数,从最高的点,一路下跌至月初的最低点点,最大跌幅超过%。

出售房产提振业绩,实现扭亏,在已披露三季度业绩预告的上市公司中体现明显。据中国证券报记者不完全统计,博云新材、GQY视讯、*ST成城等近家上市公司因处置房产,三季报预计扭亏为盈。

上市公司半年报披露后,房地产行业财务杠杆情况也浮出水面。据Wind数据显示,截至今年月日,房地产行业资产负债率为.%,相比一季度环比上涨.个百分点,较去年同期上涨.个百分点,达到有据可查的年以来新高。

房企拿地“重仓”长三角

有小房企销售业绩大涨倍

根据中国指数研究院数据显示,截至年月末,全国已发生土地流拍宗,累计流拍建筑面积达万平方米,是去年同期数额的.倍。

与地产股弱势表现不同的是,国家统计局数据显示,月个大中城市里,新房价格上涨的城市数量达到了个,涨幅持平的城市有个,下跌的城市仅个,并且全国房地产市场库存数据已经跌至个月最低。

年同期,恒大新增土地建面也是排第名,.万平米。新增土地价值.亿元,当时排第。年同期,恒大楼面均价约为元/平米。

据克而瑞测算,今年-月,从拿地销售比来看,百强房企土地投资力度整体弱于去年,房企更加注重土地投资强度来保证现金流。

国内房地产市场一直存在行业集中度不断提升的情况,结合上半年存货情况统计,克而瑞分析认为,下半年房地产行业会呈现多种趋势。

年同期,如上图,杠杆游戏发现,保利新增土地建面排第位,.万平米。新增土地价值.亿元,当时排第。显然,年同期,保利楼面均价更低,约为元/平米。

房企存货规模能够直观反映出目前可提供给企业发展的库存资源有多少。存货按照成本进行初始计量,一般包括房地产开发产品、非开发产品分类,其中房地产开发产品包括已完工、在建、拟开发等多种形式。根据克而瑞的分析,上半年房企存货规模总体而言是持续提升的。

、保利楼面价涨了.%。年-月,新增土地建面第多的是保利,.万平米。如上图,保利新增土地价值却高居第位,.亿元。保利楼面均价约元/平米。

上半年创下历史新高的毛利率也不可持续。陈聪指出,尽管拿地积极,但未来限价将制约潜在毛利率水平。按照周边可比项目定价的方式,保守测算公司新获取土地的毛利率水平,年以来各月毛利率平均水平为.%。

除此之外,市值最靠前的几家龙头房企的市盈率都在倍以下,净资产收益率在%到%之间。

今年以来,A股房地产板块跌幅超过%,板块内共有家上市公司,其中只有家股价上涨,家上市公司股价下跌超过%,跌超%有家,分别为*ST天业,下跌.%,大港股份下跌.%,粤泰股份下跌.%,中弘股份下跌.%,光大嘉宝下跌.%,亚太实业下跌.%,海航基础下跌%。

前海人寿有关人士表示,买入金地就是一个正常的投资。“公司管理团队稳定,业绩不错。”

而上述“铁公鸡”房企几乎都有一个共性,就是负债率较高,偿债压力较大。如上半年蓝光发展资产负债率.%,净负债比率超%。上半年北大资源.亿元的现金流只能够覆盖其.亿元短期债务的.%。

“降低房企负债水平,无非就是减缓扩张步伐、谨慎加杠杆、引入战略投资者这几方面。”浙江大学房地产研究所调研员夏强表示,房地产行业存在周期变化,放缓节奏的同时聚焦重点城市,将会成为未来一段时期房企布局的主要方向;而对于抗压能力较弱的中小房企,或许会更多会以促销来获取销售回款。 华商报记者 李程

图.年-月新增土地建面前强房企 图表来源|克而瑞地产研究

“公司正在找融资成本较低的渠道,但是并不容易。”某房企管理层向《证券日报》记者透露,有些热钱虽然愿意进入房地产行业,但成本非常高。

根据克而瑞的数据,前月,万达集团销售额亿元,位居位,相比于去年名的排位大幅下滑。

报告认为,目前全国房企的新开工等节奏有所加快,这利好形成更多的可售房源。另外,各地预售证发放的政策有所放松,也刺激更多房源进入市场。“从这个角度看,今年第四季度房源相对比较充足,利好供求关系改善和房价稳定。”严跃进说。

易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受中国网财经记者采访时表示,随着我国房地产存量市场规模日益增大、地价的持续走高,传统开发商利润空间被压缩、“增收难增利”的困境日益凸显。如此行业背景会倒逼房企积极转型,类似更名都是它们积极主动转型的体现。

“作为房企融资的重要渠道,信托对房地产业来说至关重要。”李念说,信托在关键时刻能为房企提供“续命”钱。在今年的市场环境下,他供职的信托公司只为一些大的房企提供融资,不再做中小房企业务。

部分房企销售业绩负增长

除此之外,市值最靠前的几家龙头房企的市盈率都在倍以下,净资产收益率在%到%之间。

作为龙头房企,金地的业绩仍然具有一定的安全边际。截至年上半年,公司的预收账款已达.亿元,亦创历史新高。东方证券分析师竺劲表示,充足的可结算资源将确保公司未来两年业绩稳定增长。

与地产股弱势表现不同的是,国家统计局数据显示,月个大中城市里,新房价格上涨的城市数量达到了个,涨幅持平的城市有个,下跌的城市仅个,并且全国房地产市场库存数据已经跌至个月最低。

在行业集中度提升、融资成本逐步上升的背景下,房企对周转率的要求正在提高。部分企业正在推进的“高周转”路线,要求从事前调研、规划设计,到拿地后的快速开工,缩短开发建设周期等,整个运营过程都须要高度标准化。克而瑞分析认为,这体现出房企应提升运营效率才能保持竞争力,而周转率也能反映企业有效运用资金的能力。

而今天A股早盘保利地产、万科A、招商蛇口、新城控股等跌幅超%。此外,截至今年月底,全国已发生土地流拍宗,累计流拍建筑面积达万平方米,是去年同期数额的.倍。

一方面,房企扩张步伐会更加谨慎,这直接体现在拿地方面。此前,雅居乐、世贸、首开等多家企业已在半年报或半年业绩会上表示,下半年将继续谨慎拿地。另一方面,房企在销售上则会更加积极,在调控持续发挥作用的背景下,不排除部分城市库存可能回升,房企或将加大推盘量,以加快回笼资金。

除了上述原因,亦有多家民营房企内部人士告诉时代周报记者,自年末国内融资渠道逐步收紧之后,公司手中能够用于买地的资金也比较少。

近期地产板块股价表现弱势,在调控加码但行业融资有望边际改善的大背景下,如何看待地产板块的配置价值呢?各方机构是这样统计与解读的↓↓↓

值得注意的是,虽然房地产行业销售利润实现大涨价,但在融资渠道收紧的背景下,行业负债节节攀升,今年上半年家上市房企负债已超过万亿,这是否会影响到企业分红?

来源:央视财经《交易时间丨陆家嘴观察》

尽管受到险资青睐,金地未来的业绩仍然需要谨慎对待。

与地产股弱势表现不同的是,国家统计局数据显示,月个大中城市里,新房价格上涨的城市数量达到了个,涨幅持平的城市有个,下跌的城市仅个,并且全国房地产市场库存数据已经跌至个月最低。

国家统计局数据显示,今年-月,全国商品房销售面积万平方米,同比增长.%;商品房销售额亿元,增长.%。自今年月以来,销售金额一直维持两位数的增长。

关于很多房企即使有充足的利润,还是“铁公鸡”,不舍得分红。王瑾钊认为,公司对投资人利益不关心,不愿意回报投资者。同时,公司大股东有避税想法。此外是房企扩张的需要,分红可以再投入公司发展。

克而瑞分析指出,除个别企业外,规模房企在库存的增速上开始有所控制。数据显示,今年上半年销售额前位的房企,存货规模为亿元,相比年初增长%,但与去年同期相比增幅下降了个百分点。这意味着规模房企开始有意控制存货规模的增长速度,谨慎适度地扩充规模。

龙头房企选择降速 第二梯队对规模仍抱“野心”

如上图,年同期,华润新增土地建面排第名,.万平米。新增土地价值高居第位,.亿元。年同期,华润楼面均价约为元/平米。

进入月,房价下跌的城市数量有所增加,达到了个。严跃进称,观察今年前月房价上涨的城市数量可以发现,-月份房价上涨的城市数量分别为个、个、个、个、个、个、个和个,这说明在-月份房价上涨城市数量增加的大趋势下,月份有所减少。

不少上海投资者认为,虽然房地产公司业绩向好,但未能传导到股价上,主要是受调控政策的影响。目前板块整体估值不高,具有一定投资价值,但还是要选择里面的龙头企业。

华融证券分析师易华强认为,根据各房企中报,在当前调控力度不放松的环境下,龙头房企继续扩大其在融资上的优势。

就此,杠杆游戏算出,融创今年楼面均价涨了,涨幅高达.%。当然,融创的情况可能比较特殊,去年融创各种低价收购,包括万达文旅城。

从整个房地产板块的表现来看,可能也都体现了这一点,在一月份整个板块大幅拉升后,月份开始就持续下挫,房地产板块指数,从最高的点,一路下跌至月初的最低点点,最大跌幅超过%。

家房企存货超千亿元

易居研究院研究总监严跃进对长江商报记者表示,类似分红数据表现也说明了一点,这几年很多地产股其实资金方面还是有较好的表现的。部分企业也有很多闲置资金。若是投资方面不是很激进,那么实际上通过分红也是一种较好的财务安排。否则资金闲置也是浪费。

来源标题:报告称城房价环比下跌 月份或更多城市加入

但在严厉的房地产调控之下,一二线城市限价、限签长期执行,对主要布局一二线城市的金地也带来了挑战,业绩增速放缓、净负债率升高以及毛利率预期下滑,成为金地和其他龙头房企未来一两年需要解决的主要问题。

房企拿地“重仓”长三角

土地流拍情况密集出现,往往被视为楼市可能降温的重要信号。如何看待分歧加大的房地产板块?投资房地产股应注意哪些因素呢?

值得注意的是,在多数百强房企销售额实现了较快增速的同时,个别房企出现了销售额下滑的现象。在排名前五十的房企中,金地、首开、万达在前月的销售额累计同比负增长。

、恒大楼面均价降了.%。年-月,新增土地建面第多的是恒大,为.万平米。如上图,恒大新增土地价值却只排第,为.亿元。恒大楼面均价约元/平米。

“目前开发贷的利率已经是处在历史高位,其利率通常会在.%基准利率基础上,上升%C%。”上述房企中层告诉时代周报记者,像民企肯定能发债就尽量发债,都是提前找到买家(机构),先谈好,但成本就高。

中原地产首席分析师张大伟表示,自全国多地楼市进入“限价”模式后,大型房企销售规模虽不断上行,但多数房企的存货周转率都在下行,可见其变现能力在减弱。在这种市场格局下,融资端若输血不畅,房企不但很难将负债率降下来,自身也有很大风险。

龙头房企选择降速 第二梯队对规模仍抱“野心”

从-月累计同比增速来看,金茂、建发累计同比增长超%,奥园、新力、新城、金科、祥生、福晟、融信、建业累计同比增长超%,滨江、龙光、泰禾、阳光城、俊发、美的、正荣、世茂、蓝光、中梁、华发、融创、合景泰富、融侨、中南、金辉、旭辉、时代、佳兆业累计同比增速超%。

楼市降温 房地产股机会隐现

随着房企规模战愈演愈烈,土地储备依然是房企比拼的方向。今年前月,百强房企依然积极拿地。从拿地金额来看,碧桂园、万科、保利继续占据排行榜冠军、亚军、季军位置。

以万科为例,数据显示。年前月,万科实现合同销售金额约.亿元,同比增长.%;合同销售面积约.万平方米,同比增长.%。年同期,上述指标的同比增长幅度分别为.%、.%。而到了年月,万科单月实现销售金额.亿元,同比增长.%,实现签约面积.万平方米,同比下降%。

万科在内部例会上以“活下去”为号召,无非是用一种悲情文化来激发企业管理者和员工的危机感,算是万科内部的一种企业文化。但是,由于这简单的三个字直接地触碰到了房地产行业最近所面临的危机,因此一下子触发了业界内外的强烈共鸣。

扩张更谨慎,销售更积极

融创中国董事会主席孙宏斌也在今年中期业绩会上表示,随着楼市调控政策的持续,人们的购买预期也会发生变化,其实月份看,很明显的购买预期已经发生变化,因此融创也会非常谨慎。

另一个房企阳光城与旭辉情况类似。克尔瑞上半年的销售数据显示,阳光城合约销售金额达到了亿人民币,同比增长高.%。 梳理阳光城近几年的历史数据发现,年阳光城的销售额仅为亿,到年阳光城的销售额已经到了亿,过去年销售额增长近四十倍。按照今年上半年的数据预计,今年全年的销售额突破千亿大关。

土地流拍现象明显增多,是否是市场下行的信号?欧阳捷告诉时代周报记者,这恰是土地财政无法割舍、土地市场趋于理性的写照。“根据我们的调研情况来看,%的土地流拍项目都在三四线城市。房企在上述城市的土地储备相对充裕,已经不急于拿地,希望等待相对较低的地价水平。”欧阳捷表示,但政府自降地价的意愿还不强烈,毕竟很多城市房价已到高位,地价太低,将无法覆盖拆迁补偿安置成本。他预测,今年后四个月,三四线城市推出土地将明显减少,土地流拍现象也将大幅减少。

王瑾钊认为,具体说来,虽然现在房企负债率很高,作为排名靠前的大型房企正在积极地压缩自己的债务规模,但高分红是对过去投资者的回馈。而大幅提高的负债率是企业未来的收益,所以也不是那么矛盾。

土地流拍情况密集出现,往往被视为楼市可能降温的重要信号。如何看待分歧加大的房地产板块?投资房地产股应注意哪些因素呢?

面对不断升级的楼市调控政策,下半年房企业绩分化开始逐步显现。大型房企业绩将维持增速,但中小房企由于过去扩张速度太快、负债过高,下半年销售承压加大。目前来看,年、年,地王频现奠定了中长期毛利率的下行趋势,行业整合将加剧。尤其在房地产增量市场天花板来临之际,过度依赖住宅销售获得收益的房企,动辄资产负债率超过%,相当于背着炸药包”前行。鉴于此,不少房企都在加码持有型物业运营收益,以期获得稳定现金流和增加新的盈利增长点,以此缓冲风险。更重要的是,调控政策不断加码,在一、二线热点城市限价政策高压下,房企难以定下预期高价,撑不住的企业率先 降低预期定价”卖货,有些房企则仍在延缓项目上市时间。在融资方面,多种融资渠道紧缩,房企融资压力很大。业内人士认为,大型房企资金量较充足,偿债能力状况较好,对销量下滑的缓冲能力较强。在本轮地产周期中,多数龙头企业拿地有节奏,存货管理能力较强,销售和进货时机把握较好,财务盘面较为好看,信用评级较高,因此融资渠道畅通。但中小型房企整体状况劣于大型房企,资金链脆弱,在项目去化率较低的情况下,若融资渠道受到阻碍,未来可能有偿债风险。

机构观点:房地产板块估值处于相对低位

根据中国指数研究院发布的《年-月全国房地产企业拿地排行榜》,-月,碧桂园以亿元拿地金额继续位居榜首,万科以亿元稳居第二位,保利以亿元稳居第三位,三家房企的拿地金额均超亿。

以万科为例,数据显示。年前月,万科实现合同销售金额约.亿元,同比增长.%;合同销售面积约.万平方米,同比增长.%。年同期,上述指标的同比增长幅度分别为.%、.%。而到了年月,万科单月实现销售金额.亿元,同比增长.%,实现签约面积.万平方米,同比下降%。

“万保绿金”四大龙头的资产负债率可作为行业的参考,华商报记者梳理发现,“万保绿金”四大龙头负债率全在%以上。

以万科为例,数据显示。年前月,万科实现合同销售金额约.亿元,同比增长.%;合同销售面积约.万平方米,同比增长.%。年同期,上述指标的同比增长幅度分别为.%、.%。而到了年月,万科单月实现销售金额.亿元,同比增长.%,实现签约面积.万平方米,同比下降%。

如今,在中央明确了“房住不炒”的调控目标后,投资投机势力基本被清扫出市场,住房开始向满足居民住房和改善需求的方向靠拢。这就决定了房地产开发商必须顺应市场的这种变化,谁更能主动地适应这种变化,调整经营策略,谁就能占有市场的主动权。

在存货增速有所控制的情形下,房企去化压力开始出现变化。克而瑞数据显示,家典型房企已竣工存货占比连续三年下降,企业去化压力逐渐缓解,在家重点监测房企中,家公布存货明细企业已竣工存货总量为亿元,与去年末相比增长.%,低于总量增幅。

值得一提的是,从今年房企土地补货力度来看,近期市场上出现了不少流拍现象,可见房企融资受到限制后,正忙于消化库存,急于变现。

根据统计数据分析,年房地产上市公司每股现金股利最高的前三位是:华夏幸福、新城控股和首开股份;年度分红总额最多的三家房企是:保利地产、华夏幸福和华侨城。另外值得注意的是,就年度分红金额与当年净利润的比值来看,南国置业、大龙地产和金科股份都超过了%,其中,南国置业以%位于榜首。

中原地产首席分析师张大伟认为,随着房地产调控的深入,房企逐渐出现业绩增长乏力的现象,龙头房企增速放缓。由于年、年销售火爆,主要房企可结算货值充沛,业绩较为稳健。在目前的融资环境和拿地模式下,市场占有率进一步集中,中小房企只能选择做大规模。

但从今年上半年佳兆业的布局来看,还是多少涉足了三四线城市。今年上半年,佳兆业通过招拍挂及收并购等方式,共购入幅土地或相关权益,其中广东阳江、江苏徐州及张家港、浙江宁波、河北固安及霸州、湖南衡阳、四川彭州都为首次进入。

“从我们的调研结果看,包括之前拍出的南京某地块,对比同地段的土地价格已经降了%左右,而杭州之前拍出的某地块,对比同地段已降了%左右。”上述房企中层告诉时代周报记者,开发商也是买涨不买跌,而且很多人认为地价后面会更便宜,所以会减少土地支出。华润置地管理层也表示,今年土地流拍和区域市场有关,一方面有限价,另外一方面底价比较高。

现在,房地产调控的深入开展促使房价逐渐回稳,房地产市场的结构也在向预期的目标转化。那么,房地产企业也需要转换思路才能生存下去。这种思路转换首先应该改变房地产是暴利行业的错误观念。从本质上说,住房是人类一种刚性的基本生活需求,这就要求房地产企业更多地体现出社会责任,那种以牺牲购房者一辈子的幸福来赢取开发商的暴利的现象,实际上已经背离了房地产市场的根本属性。因此,在中央明确了“房住不炒”的目标并采取各种强硬措施堵住投资投机势力进入市场的通道以后,在旧有模式下运行的房地产开发的危机实际上已经产生了。

其实,此次喊出“活下去”口号的万科,早已在这方面有所行动。郁亮曾在多元化经营策略上作出过试探,因前任董事长王石的反对而未能全面展开。万科在早期曾经是一家贸易企业,后来也从事过超市等经营,最近一二十年专注于房地产经营,对于它来说算是踏准了节拍,是成功的。而当市场开始出现变化的时候,万科是否能够像当年一样站在市场的前列,这是一个需要认真观察的命题。

据亿翰智库公布的《年-月中国典型房企销售业绩TOP》(以下简称“榜单”)。碧桂园、万科、恒大稳居榜单前三名,其中,前月,碧桂园突破亿大关,累计实现销售金额.亿元;万科、恒大分别为亿元和.亿元。

、新城控股楼面均价降了.%。年-月,新增土地建面第多的是新城,为.万平米。新城新增土地价值却只排名,为.亿元。新城楼面均价约元/平米。

重仓深圳的房企通常在利润方面都表现亮眼。以龙光地产为例,其上半年累计实现合约销售额约.亿元;其中在深圳区域的总销售额为.亿元,占比.%。

房企存货规模能够直观反映出目前可提供给企业发展的库存资源有多少。存货按照成本进行初始计量,一般包括房地产开发产品、非开发产品分类,其中房地产开发产品包括已完工、在建、拟开发等多种形式。根据克而瑞的分析,上半年房企存货规模总体而言是持续提升的。

“月份百城新建商品住宅成交均价同比增幅为.%,总体呈现出持续收窄态势。该曲线在年月创下历史新高,达到.%,目前保持了连续个月同比增幅收窄。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对中新经纬客户端(微信公众号:jwview)分析。

对于当前房企的主动降价行为,他表示,月份就已经出现这种现象,这说明部分开发商在积极推盘时会发现,项目销售可能不达预期,需要主动调低价格或者增加优惠。

有分析人士认为,房地产行业本身的楼盘开发具有周期较长特点,库存增加有其合理性,一般房企会储备满足企业未来年发展需求的土地量。但有些企业虽存货增长幅度较慢,或者甚至出现存货大幅降低的现象,这也并不意味这些房企运营健康。

中原地产首席分析师张大伟认为,随着房地产调控的深入,房企逐渐出现业绩增长乏力的现象,龙头房企增速放缓。由于年、年销售火爆,主要房企可结算货值充沛,业绩较为稳健。在目前的融资环境和拿地模式下,市场占有率进一步集中,中小房企只能选择做大规模。

在宏观政策趋严的背景下,前月,房企的销售情况仍然向好,百强房企销售额再创新高。在百强房企中,不同梯队的房企销售业绩出现分化,碧桂园、万科、恒大稳居榜单前三名,但是销售增速放缓,中小房企趁势追上,销售额呈现高速增长。受制于布局和政策限制,部分房企业绩下滑,呈现出业绩压力。

尽管受到险资青睐,金地未来的业绩仍然需要谨慎对待。

在宏观政策趋严的背景下,前月,房企的销售情况仍然向好,百强房企销售额再创新高。在百强房企中,不同梯队的房企销售业绩出现分化,碧桂园、万科、恒大稳居榜单前三名,但是销售增速放缓,中小房企趁势追上,销售额呈现高速增长。受制于布局和政策限制,部分房企业绩下滑,呈现出业绩压力。

另据克而瑞数据显示,从融资成本来看,上半年家重点房企融资成本结束了两年来的下降趋势,回升至.%。这主要是由于境内融资环境持续收紧,近期新进行的境内外融资成本均有提高,而原有低成本的公司债陆续到期,因而整体的融资成本也只能水涨船高。

房企融资仍不乐观

昨天上午交易时段,港股房地产板块全线下跌,今天上午,A股房地产股票也几乎全线下跌。

而曾经喊话“聚焦深圳”的深圳控股,也重新布局一些重点区域的热点城市。其管理层表示,在深圳拿地的难度越来越大,未来将不仅仅局限于深圳,会调整为聚焦粤港澳大湾区及大湾区的三四线城市,布局点开始向重点二线城市进发。

万科毕竟是一家在房地产市场上摸爬滚打了多年的老牌房企,已经养成了一种高度灵敏的市场嗅觉。因此,它以这种敏锐的嗅觉感应到了市场的信号,并且以此来提高员工的危机感,激励他们的斗志。对于更多的实力远远不如万科的房地产企业来说,当市场开始收缩,特别是房价涨势开始趋于平淡的时候,确实需要考虑是否能够“活下去”的问题了。

房企去化压力改善

扩张更谨慎,销售更积极

在存货增速有所控制的情形下,房企去化压力开始出现变化。克而瑞数据显示,家典型房企已竣工存货占比连续三年下降,企业去化压力逐渐缓解,在家重点监测房企中,家公布存货明细企业已竣工存货总量为亿元,与去年末相比增长.%,低于总量增幅。

对于未来的市场走势,克而瑞机构分析称,预计三季度末和四季度,房企将加快推货,销售规模也有望继续保持增长。

严跃进还强调,房地产商批量更名,充分说明业务不再只是传统的住宅销售,而是不断在多元化和复合化方面发力。这些公司更名后房地产业务还会积极发展,不过会借助既有的品牌优势和资金优势主动拓展新兴业务,这实际上增加了房企未来业务选择的自由度。

作为产城结合的代表之一,上半年华夏幸福将产业园区业务向异地成功复制,年中报告显示,年上半年,公司新签产业新城和产业小镇项目全部位于非京津冀区域。非京津冀区域核心业务销售额占比达到.%,较去年同期提升个百分点。此外,环南京、环杭州、环郑州区域- 月新增签约投资占比分别为.%、.%、.%。其中,环郑州区域成为继环南京和环杭州区域之后,又一新的异地复制业绩增长极。本版文/本报记者 李桁

截至月底,家房企存货总规模达亿元,较年底增长了%,同比上升了个百分点,其中家典型房企整体存货规模较年上升了%。从各企业存货规模来看,有家房企存货超亿元,较年增加了家,且TOP强门槛较去年提升了亿。

对于未来的市场走势,克而瑞机构分析称,预计三季度末和四季度,房企将加快推货,销售规模也有望继续保持增长。

在宏观政策趋严的背景下,前月,房企的销售情况仍然向好,百强房企销售额再创新高。在百强房企中,不同梯队的房企销售业绩出现分化,碧桂园、万科、恒大稳居榜单前三名,但是销售增速放缓,中小房企趁势追上,销售额呈现高速增长。受制于布局和政策限制,部分房企业绩下滑,呈现出业绩压力。

近期地产板块股价表现弱势,在调控加码但行业融资有望边际改善的大背景下,如何看待地产板块的配置价值呢?各方机构是这样统计与解读的↓↓↓

“从我们的调研结果看,包括之前拍出的南京某地块,对比同地段的土地价格已经降了%左右,而杭州之前拍出的某地块,对比同地段已降了%左右。”上述房企中层告诉时代周报记者,开发商也是买涨不买跌,而且很多人认为地价后面会更便宜,所以会减少土地支出。华润置地管理层也表示,今年土地流拍和区域市场有关,一方面有限价,另外一方面底价比较高。

王瑾钊还介绍,对于上市公司不分红的情况,中小投资者可以在年度股东大会的时候提出相应诉求,以得到公司董事会重视。对于不分红的企业,长线投资者还是在选择投资标的时候尽量规避。国内证监会也相应出台了保护投资者利益的,要求上市企业分红的相关条例。对于相关公司恶劣损害投资者的行为可以提出行政监管要求。

作为房企融资的重要渠道,信托与房地产业素来联系紧密,奔波在一线的信托经理在无数次与房地产企业的“亲密接触”中,深刻了解房企现金流状况。一家中型信托公司的资深地产信托经理王欢(化名)透露,目前房企通过信托融资的利率高达%,有些甚至达到%,这在过去几年是无法想象的。他预计整个房地产业的集中度会越来越高,小开发商逐渐被市场淘汰,这也是市场出清的必然结果。

A股上市房企估值几何?

今天,A股房地产板块的表现基本一致,直接低开,新城控股低开.%,招商蛇口、万科、保利地产和华夏幸福,低开幅度都超过%。

截至月日,A股家房企归属母公司所有者的净利润达亿元,平均每家归属母公司所有者的净利润为.亿元,年同期则为.亿元。除了部分转型的中小企业外,成房地产企业年上半年利润明显上涨。

从整个房地产板块的表现来看,可能也都体现了这一点,在一月份整个板块大幅拉升后,月份开始就持续下挫,房地产板块指数,从最高的点,一路下跌至月初的最低点点,最大跌幅超过%。

启信宝数据显示,今年以来已有家房地产公司集体改名,除保利外,还有朗诗绿色集团有限公司、大连万达商业管理集团有限公司、时代中国控股有限公司、合景泰富集团有限公司、龙湖集团控股有限公司、深圳万科发展有限公司。改名前,这家公司名字分别为朗诗绿色地产有限公司、大连万达商业地产股份有限公司、时代地产有限公司、合景泰富地产控股有限公司、龙湖地产有限公司和深圳市万科房地产有限公司。

值得一提的是,从今年房企土地补货力度来看,近期市场上出现了不少流拍现象,可见房企融资受到限制后,正忙于消化库存,急于变现。

前月,万科和恒大销售额同比增幅并不大,分别为.%和.%。图/视觉中国

房企多元化转型成发展趋势

据同策咨询研究院监测数据显示,月份,家典型房企创新型债权融资额度为.亿元,占比融资总额.%,成为月份最主要的融资方式,环比大幅增加.%,成倍数增长。其中,共有家房企共发行了笔超短期融资券;泰禾集团通过应收账款收益权转让及回购方式向兴业国际信托有限公司融资;金科股份以亿元交易对价向中信信托转让特定资产收益权;荣盛发展及其下属子公司向关联人荣盛控股和荣盛建设分别借款亿元和亿元,内部互相输血,并且借款利率高达.%。

值得一说的是,去年同期碧桂园新增土地建面,只排各大房企第,但土地价值却是第。所以,去年同期楼面均价明显比今年高。今年同期楼面均价,跌幅超过%。

与地产股弱势表现不同的是,国家统计局数据显示,月个大中城市里,新房价格上涨的城市数量达到了个,涨幅持平的城市有个,下跌的城市仅个,并且全国房地产市场库存数据已经跌至个月最低。

除此之外,市值最靠前的几家龙头房企的市盈率都在倍以下,净资产收益率在%到%之间。

东北证券认为,虽然流拍数量较多,但主要是因为供地节奏在加快,成交量依然很大。-月份,房地产开发企业土地购置面积为.亿平方米,同比增长.%,增速较-月提升.个百分点;土地成交价款亿元,增长.%,增速提高.个百分点。房企在新环境下变得谨慎,预计未来土地成交溢价率将进一步走低。

王欢的观点并不悲观,他认为,业务难做要辩证地看,从资产端来说,今年对房地产信托是个机会,相比之前一些小的交易对手,如今很多排名前十的房企开始大量通过信托渠道融资,信托公司交易对手的层级大幅提高。“原因在于资金端,我从业十多年来没见过房地产企业资金如此紧张。”王欢坦言。

但是,近来万科在部分三四线城市开发的房产,由于市场趋冷,其销售并不乐观。就在这次例会上,万科董事长郁亮指出了问题的严重性,年已经过去四分之三,但公司年初计划的全年亿元回款却还没有完成一半。这个回款目标用郁亮的话来说,“是所有业务的起点、基础和保障”。万科应该感受到了房地产市场走冷的压力,故而会发出这样的呼喊。

但大幅下跌之后,地产板块的估值优势也在逐步体现,从目前A股家房地产公司的估值来看,动态市盈率低于倍的已经达到家,占比%,低于倍的有家,占比%,这么低的估值在历史上也并不多见。

万科在经历了前两年宝能挑起的股权之争后出现了很大的变化,深圳地铁已经成为它的控股大股东。但到目前为止,我们还没有看见这个新任股东对万科的影响,这与前两年在“宝万股权之争”中王石给投资者开出的承诺有点不一样。另一方面,万科发出的“活下去”的悲情呼喊,实际上也是对深圳地铁的拷问。万科现在在郁亮的执掌之下,是否会重启曾经中断的多元化经营模式,这也是一个需要认真观察的命题。

佳兆业开始走向全国,并启动多元化布局;深圳控股在去年撤离三四线开始聚焦深圳之后,近期也开始在一些强二线城市揽下一些土地。“虽然一个项目毛利率可能为%多,但没有规模,再高的毛利都难以为继。”一位房企策略研究人士向《每日经济新闻》记者表示。

部分房企销售业绩负增长

截至月底,家房企存货总规模达亿元,较年底增长了%,同比上升了个百分点,其中家典型房企整体存货规模较年上升了%。从各企业存货规模来看,有家房企存货超亿元,较年增加了家,且TOP强门槛较去年提升了亿。

从月销售金额来看,金地集团实现签约面积.万平方米,同比下降.%;实现签约金额.亿元,同比下降.%。前月累计签约金额.亿元,同比下降.%。

对于未来的市场走势,克而瑞机构分析称,预计三季度末和四季度,房企将加快推货,销售规模也有望继续保持增长。

如今,在中央明确了“房住不炒”的调控目标后,投资投机势力基本被清扫出市场,住房开始向满足居民住房和改善需求的方向靠拢。这就决定了房地产开发商必须顺应市场的这种变化,谁更能主动地适应这种变化,调整经营策略,谁就能占有市场的主动权。

从-月累计同比增速来看,金茂、建发累计同比增长超%,奥园、新力、新城、金科、祥生、福晟、融信、建业累计同比增长超%,滨江、龙光、泰禾、阳光城、俊发、美的、正荣、世茂、蓝光、中梁、华发、融创、合景泰富、融侨、中南、金辉、旭辉、时代、佳兆业累计同比增速超%。

亿翰智库表示,在“TOP-企业”的大规模企业中如恒大、绿地以及中海等总资产周转率均有所上升,系企业的营业收入增加,如恒大在年上半年新开盘项目个,在售项目累计达到个,分布于个城市,可售货量充足,成交均价上升,导致企业营业收入增加。绿地的高铁站项目和快速周转的三、四线城市项目以及大基建、大金融、大消费以及新兴产业的发展促使其营业收入的增长。而“TOP-企业”平均总资产周转率下降,主要由于保利、新城控股等规模企业总资产的快速增加,如年末新城控股总资产为.亿元,比年度末增长.%,年上半年,新城控股总资产.亿元,相比年末增长.%。

但是,近来万科在部分三四线城市开发的房产,由于市场趋冷,其销售并不乐观。就在这次例会上,万科董事长郁亮指出了问题的严重性,年已经过去四分之三,但公司年初计划的全年亿元回款却还没有完成一半。这个回款目标用郁亮的话来说,“是所有业务的起点、基础和保障”。万科应该感受到了房地产市场走冷的压力,故而会发出这样的呼喊。

近期,有关房地产税推进提速以及各地楼市价格出现下降苗头的报道,让房地产市场再度成为关注的对象。华商报记者近期对上市房企的资产负债率进行了梳理发现,上市房企资产负债率持续上升,创下自年以来的年新高。

“目前开发贷的利率已经是处在历史高位,其利率通常会在.%基准利率基础上,上升%C%。”上述房企中层告诉时代周报记者,像民企肯定能发债就尽量发债,都是提前找到买家(机构),先谈好,但成本就高。

根据中信建投证券研究报告,在统计的家房地产开发企业中,分红公司的数量由年的家提升至年的家,占比由%提升至%;若考虑当年盈利公司的分红情况,分红公司数占当年盈利公司家数的比重由%提升至%。此外,分红率高于%的公司数近年来稳定在家至家之间,占比稳定在%至%之间。

在宏观政策趋严的背景下,前月,房企的销售情况仍然向好,百强房企销售额再创新高。在百强房企中,不同梯队的房企销售业绩出现分化,碧桂园、万科、恒大稳居榜单前三名,但是销售增速放缓,中小房企趁势追上,销售额呈现高速增长。受制于布局和政策限制,部分房企业绩下滑,呈现出业绩压力。

从拿地区域来看,长三角仍是房企重点关注区域,中西部关注度逐渐提升。-月,长三角地区前十名房企拿地总额达亿元,位列首位;中西部和珠三角以亿元和亿元分列第二、第三位。

前海人寿有关人士表示,买入金地就是一个正常的投资。“公司管理团队稳定,业绩不错”。

“因为目前销售市场受到调控政策及大环境影响,很多房企资金回笼都成问题之后,肯定会把回笼资金放在发展首位,减少拿地支出。”上述房企中层表示,房地产周期下,企业弯道超车的前提是先活下来。所以今明两年,房地产企业会特别注重回款,同时也会加快开发进度。据他透露,目前包括越秀地产、万科、碧桂园在内的多家房企,在广州的楼盘都有不同程度的打折促销。

一年前,佳兆业主席兼董事郭英成曾指出:“三四线城市并不是我们的强项。我们花了年时间逐步调整,才回到一二线城市。我们坚持自己的能力和优势,也会继续发展一二线城市。”

但大幅下跌之后,地产板块的估值优势也在逐步体现,从目前A股家房地产公司的估值来看,动态市盈率低于倍的已经达到家,占比%,低于倍的有家,占比%,这么低的估值在历史上也并不多见。

中信建投指出,土地、开工、施工等供应端的发力,是支撑房地产开发投资高增长的重要因素,这也是行业努力补库存的一种结果。随着房企融资压力加大以及基数抬高,未来房地产投资增速会趋于回落。具体表现为:购地费用贡献力度下降,施工费用贡献力度提升。

近期地产板块股价表现弱势,在调控加码但行业融资有望边际改善的大背景下,如何看待地产板块的配置价值呢?各方机构是这样统计与解读的↓↓↓

今天,A股房地产板块的表现基本一致,直接低开,新城控股低开.%,招商蛇口、万科、保利地产和华夏幸福,低开幅度都超过%。

不少上海投资者认为,虽然房地产公司业绩向好,但未能传导到股价上,主要是受调控政策的影响。目前板块整体估值不高,具有一定投资价值,但还是要选择里面的龙头企业。

对于房地产开发商来说,要想在正在变化的市场上“活下去”,就必须转变原有的企业生存模式,要准备迎接房地产市场微利时代的到来。

、绿地楼面均价降幅也高,降了.%。年-月,绿地新增土地建面第名,高达.万平米。如上图,新增土地价值却只排第,仅.亿元,比其他大佬少多了。如此,可以算出绿地楼面均价约元/平米。

《证券日报》记者根据同策咨询研究院监测数据获悉,年前个月,家典型房企总计融资亿元。

东北证券认为,虽然流拍数量较多,但主要是因为供地节奏在加快,成交量依然很大。-月份,房地产开发企业土地购置面积为.亿平方米,同比增长.%,增速较-月提升.个百分点;土地成交价款亿元,增长.%,增速提高.个百分点。房企在新环境下变得谨慎,预计未来土地成交溢价率将进一步走低。

龙头房企增速不超%

今年半年报显示房地产公司业绩普遍增长,但房地产板块的表现却一直不温不火。目前房地产板块上市公司估值普遍在倍市盈率左右,这样的房地产股票是否有投资价值?

值得注意的是,-月,随着房地产调控政策的持续深化,加之房企融资环境收紧、偿债压力加大等现状,房企拿地更加理性,-月,全国城共推出各类用地宗,流拍宗地块,占推出土地宗数的.%,较年上升.%

另外,绿城也披露了年上半年业绩。在过去的半年,绿城实现收入.亿元人民币,同比增长.%;股东应占利润.亿元,同比增长%;基本每股收益.元,也同比增长了.%。绿城也加入高周转大军,高速扩张。

扩张更谨慎,销售更积极

从拿地区域来看,长三角仍是房企重点关注区域,中西部关注度逐渐提升。-月,长三角地区前十名房企拿地总额达亿元,位列首位;中西部和珠三角以亿元和亿元分列第二、第三位。

作为老牌房企龙头“招保万金”之一的金地,具备业绩增长稳定、盈利能力强、融资成本低等优势,在波动的市场中,作为险资的投资标的,显示出一种“龙头溢价效应”。

据中国网财经记者了解,目前多数房地产商拓展的新兴业务,比较常见的是将房地产周边服务作为布局和培育重点,如物业服务、长租公寓、教育培训等。

另一个房企阳光城与旭辉情况类似。克尔瑞上半年的销售数据显示,阳光城合约销售金额达到了亿人民币,同比增长高.%。 梳理阳光城近几年的历史数据发现,年阳光城的销售额仅为亿,到年阳光城的销售额已经到了亿,过去年销售额增长近四十倍。按照今年上半年的数据预计,今年全年的销售额突破千亿大关。

对于当前房企的主动降价行为,他表示,月份就已经出现这种现象,这说明部分开发商在积极推盘时会发现,项目销售可能不达预期,需要主动调低价格或者增加优惠。

招商证券分析师赵可补充,另一个原因在于公司推盘节奏安排。上半年推盘量占全年比重较小,但随着下半年公司推货节奏加快,未来销售增速回升将有望维持。

负债率上升仍是行业隐患,数据显示,目前已披露中报的上市房企合计净利润亿元,负债规模则有.万亿元。

进入月,房价下跌的城市数量有所增加,达到了个。严跃进称,观察今年前月房价上涨的城市数量可以发现,-月份房价上涨的城市数量分别为个、个、个、个、个、个、个和个,这说明在-月份房价上涨城市数量增加的大趋势下,月份有所减少。

根据克而瑞的数据,前月,万达集团销售额亿元,位居位,相比于去年名的排位大幅下滑。

那么公司名称变更是否意味着“去地产化”?带着上述疑问,中国网财经记者对上述企业进行采访。万科方面回应称,公司在进行企业名称变更,相关手续还在办理中,但名称变更的原因并非“去地产化”,而是扩大经营范围,深圳市万科房地产有限公司有教育、文体等业务,这些业务都是房地产以外的业务;保利、龙湖方面表示“相关信息已在公告中披露,其他不方便多说”;而时代中国控股董秘办人员则表示“不负责这部分业务,不太了解”。

房企们迎来了前所未有的销售高潮。在销售额持续飙升的同时,净利润总额也快速上涨。

此外,今年前八个月,全国新房销售面积突破亿平方米,销售额近.万亿元,再创历史纪录;房地产开发投资.万亿元,连续两个月出现双位数增长;房企购地.亿平方米,土地成交价款亿元,同比分别增长.%和.%。

从整个房地产板块的表现来看,可能也都体现了这一点,在一月份整个板块大幅拉升后,月份开始就持续下挫,房地产板块指数,从最高的点,一路下跌至月初的最低点点,最大跌幅超过%。

以GQY视讯为例,公司预计年-月份实现归属于上市公司股东净利润万元-万元,同比增长.%-.%。业绩变动的主要原因是,公司全资子公司宁波洲际机器人有限公司出售宁波环城西路南段号房产,对当期损益的影响约为万元。

对于房地产开发商来说,要想在正在变化的市场上“活下去”,就必须转变原有的企业生存模式,要准备迎接房地产市场微利时代的到来。

年中报告显示,今年上半年,中海实现营业收入.亿港元,同比增长.%;利润录得.亿港元,同比增长.%;毛利率.%,较去年同期上升了.个百分点。

“现在三四线城市棚改货币化安置暂停,大力布局三四线城市的房企资金压力大,像恒大最近在全国减价。金地坚持布局核心一二线城市,相对比较安全。”黄立冲称。

土地市场明显回暖。前月房地产开发企业土地购置面积万平方米,同比增长.%;土地成交价款亿元,增长.%。

机构观点:房地产板块估值处于相对低位

易居研究院发布的另一份报告则显示,截至月底,其监测的个城市新建商品住宅库存总量为万平方米,环比减少.%,同比减少.%。当前库存规模相当于年月的水平,即库存规模回到了七年前。

龙头房企继续坚持全国布局的策略,中小房企则集中于其深耕区域发展。如碧桂园、万科、保利继续在环渤海、长三角、珠三角加强布局;中海、龙湖、绿地、华润、中梁、龙光、福晟等房企则在区域性的拿地中居于前列。

平均存货周转率下行

年同期,中梁新增土地建面还只排第名,.万平米。新增土地价值.亿元,当时仅排第。不过,年同期,中梁楼面均价约为元/平米。

易居房地产研究院月日发布的《年月城土地市场报告》显示,个典型城市土地出让均价,连续个月同比下跌,溢价率创个月新低。

前个月,数据显示,前房企销售额稳步增长,其中前房企的销售总额达.亿元。从销售情况来看,年前月销售破千亿房企增至家,其中碧桂园、万科与恒大家企业持续领跑,销售额均超亿元,均值为.亿元,同比增长率均值为.%;-亿元的企业分别为保利、融创、绿地、中海、新城控股、龙湖、华润置地、招商蛇口、华夏幸福和世茂房地产,销售额均值为.亿元,同比增长率均值为.%。-亿元的企业有家,销售额均值为.亿元;-亿元的企业销售额均值为.亿元;TOP门槛升至.亿元。

“销售难度在逐渐加大,如果没有放松调控的政策,销售难度还会持续下去,去化率的难度也会提高。”万科投资者关系总监赵旭翔举例称,万科月份当月去化率为%,平均认购时间是半个月,如果半个月不能卖到%就已经是较差了。

万和证券认为,从整体来看,近一年房地产指数行情表现相对较差。截至月日,沪深指数与申万一级房地产指数近年累计涨跌幅分别为-.%与-.%;申万一级房地产指数近一年的前复权现金分红涨跌幅在个申万一级行业中排名第位。房地产板块市盈率为.倍,在行业排名中靠后,仅高于钢铁与银行的估值。

融资渠道不断收紧

鲁商置业负债率达.%,居行业之首

年同期,融创新增土地建面高居首位,.万平米。新增土地价值第名,.亿元。据此可以算出,年同期,融创楼面均价约为元/平米。

家房企融资亿元

年同期,融创新增土地建面高居首位,.万平米。新增土地价值第名,.亿元。据此可以算出,年同期,融创楼面均价约为元/平米。

同样在供应端,前月全国商品房施工面积增长.%,新开工面积增长.%,增速都有所扩大。

随着房企规模战愈演愈烈,土地储备依然是房企比拼的方向。今年前月,百强房企依然积极拿地。从拿地金额来看,碧桂园、万科、保利继续占据排行榜冠军、亚军、季军位置。

一线房企放弃高速扩张

近期地产板块股价表现弱势,在调控加码但行业融资有望边际改善的大背景下,如何看待地产板块的配置价值呢?各方机构是这样统计与解读的↓↓↓

亿翰智库认为,由于房地产行业调控日益趋紧不放松,“限购”、“限价”、“限贷”、“限售”等政策的施行,使得住宅市场供需两端承压,部分企业项目的难以去化,从而导致各梯队平均存货周转率均呈下行趋势。

中原地产首席分析师张大伟认为,随着房地产调控的深入,房企逐渐出现业绩增长乏力的现象,龙头房企增速放缓。由于年、年销售火爆,主要房企可结算货值充沛,业绩较为稳健。在目前的融资环境和拿地模式下,市场占有率进一步集中,中小房企只能选择做大规模。

龙光地产从今年开始也不仅仅聚焦于深圳了。今年上半年,龙光地产通过公开招拍挂方式在珠海、佛山、惠州、汕头、南宁等城市新增项目个,新增土地总建筑面积约万平方米;在长三角区域获得了三幅地块,计划在该区域的销售规模占比不超过公司总体销售额的%。

房企的还债高峰期还将从今年起集中到期。“借新还旧是房地产企业的通常选择,但是在融资渠道受限和负债率走高的环境下,企业的财务周转、融资能力都会受到考验。”西安交大管理学院特聘教授仝铁汉认为。

年中报告显示,年上半年实现销售金额.亿元,同比增长.%,仍保持了较高的业绩增速。但对于下半年公司的发展,碧桂园集团总裁莫斌在中期业绩发布会上明确表示,下半年公司发展将进入“提质控速”新阶段,以“零伤亡”作为企业追求的长期目标,宁可放慢一些速度。

为了数据的一致性,杠杆游戏也使用的易居克而瑞的数据。

中小房企销售额增速加快。从月单月环比增速来看,俊发单月环比大涨.%,融侨、正荣单月环比增长超%,远洋、奥园、雅居乐、中铁单月环比增幅在%-%,金辉、新力、新城、滨江、世茂、华发、中海、福晟单月环比增速在%-%,融创、蓝光、金科、华夏幸福、建业、万达、金茂单月环比增速在%以内,其余前房企单月环比负增长。

根据中国指数研究院发布的《年-月全国房地产企业拿地排行榜》,-月,碧桂园以亿元拿地金额继续位居榜首,万科以亿元稳居第二位,保利以亿元稳居第三位,三家房企的拿地金额均超亿。

规模房企控制存货增速

本版采写/新京报记者 徐倩

以永太科技为例,公司日前公告,为增强员工对公司的归属感,解决员工住房需求,吸引和留住优秀人才,提高公司干部、员工凝聚力及工作积极性,推动公司可持续发展,由公司自建人才公寓出让给公司员工。优先考虑内部员工的购买意愿,剩余部分再对市场进行销售。拟出售房产中,涉及住宅套,建筑面积合计约.万平方米,商业房产建筑面积约.平方米,地下车库面积约.平方米。定价政策和依据参考市场价或造价结合行业标准进行定价。

“多城市严厉限贷、限购以及压价下,销售回款速度变慢,这需要开发商更多地举债运营。”一家上市房企财务负责人表示,“现在要做好长期过冬的准备,因此尽可能地融资补血,并将债务期限拉长。”

据亿翰智库统计显示,加上在香港上市的H股房企,在全国强房企中,年上半年,存货超过亿元的企业有家,年上半年存货超过亿元的企业有家,同比增长%。其中年上半年存货超过亿元的企业有家,亿元-亿元的企业有家,亿元-亿元的企业有家;恒大、万科和碧桂园分别位居前三名。年上半年恒大存货为.亿元,排名第二的万科存货为.亿元,恒大再次摘得“存货王”的桂冠。年上半年整体存货相较年同比增加.%,其中家企业存货同比处于增长状态,家企业存货有所减少。

“因为目前销售市场受到调控政策及大环境影响,很多房企资金回笼都成问题之后,肯定会把回笼资金放在发展首位,减少拿地支出。”上述房企中层表示,房地产周期下,企业弯道超车的前提是先活下来。所以今明两年,房地产企业会特别注重回款,同时也会加快开发进度。据他透露,目前包括越秀地产、万科、碧桂园在内的多家房企,在广州的楼盘都有不同程度的打折促销。

规模房企控制存货增速

“两翼”方面,保利物业年在新三板挂牌,上半年收购湖南天创物业,同时新增外拓合同面积万平;社区消费服务方面,保利投资顾问与业界龙头合富辉煌实施战略整合,主要从事的是一二手物业代理业务;另外,保利房地产金融已形成信保基金、保利资本、养老基金并驾齐驱的发展模式。

知名房地产企业之一的万科,日前召开的年秋季例会(内部会议)引发了市场的广泛关注。由于会议现场的一张照片广为传播,这次会议迅速成为房地产界的热点事件。

今天,A股房地产板块的表现基本一致,直接低开,新城控股低开.%,招商蛇口、万科、保利地产和华夏幸福,低开幅度都超过%。

值得注意的是,-月,随着房地产调控政策的持续深化,加之房企融资环境收紧、偿债压力加大等现状,房企拿地更加理性,-月,全国城共推出各类用地宗,流拍宗地块,占推出土地宗数的.%,较年上升.%

不过,目前保利地产的收入主要来源于房地产销售。以上半年为例,公司报告期内房地产销售收入.亿元,占总营收的比重为.%;全年房地产销售.亿元,占总营收的比重为.%。

在新晋房企名单中,新城控股增速明显,由去年同期榜单的第名冲至榜单前。据新城控股公布的数据,前月,新城控股累计实现销售金额约.亿元,同比增长.%,并已超去年全年销售总额。

来源标题:报告称城房价环比下跌 月份或更多城市加入

作为老牌房企龙头“招保万金”之一的金地,具备业绩增长稳定、盈利能力强、融资成本低等优势,在波动的市场中,作为险资的投资标的,显示出一种“龙头溢价效应”。

易居房地产研究院月日发布的《年月城土地市场报告》显示,个典型城市土地出让均价,连续个月同比下跌,溢价率创个月新低。

据金地中期财报,宝能系旗下前海人寿今年上半年增持股金地股份,目前共持有股,占总股本.%,成为第十大流通股股东。

昨天上午交易时段,港股房地产板块全线下跌,今天上午,A股房地产股票也几乎全线下跌。

严跃进说:“月份还会有更多城市加入到降价的行列之中。目前新推盘的项目较多,市场竞争激烈,房企会调整定价策略,进而影响相应城市的成交均价。房地产市场的调控效应正在不断显现,房价过高的态势逐渐受到遏制。”(中新经纬APP)

对于当前房企的主动降价行为,他表示,月份就已经出现这种现象,这说明部分开发商在积极推盘时会发现,项目销售可能不达预期,需要主动调低价格或者增加优惠。

来源:央视财经《交易时间丨陆家嘴观察》

年同期,绿地新增土地建面还只排第名,远不及今年,仅.万平米。如上图,杠杆游戏发现,当时绿地新增土地价值.亿元,排第位。年同期,绿地楼面均价约为元/平米。

负债率上升仍是行业隐患,数据显示,目前已披露中报的上市房企合计净利润亿元,负债规模则有.万亿元。

昨日港股多家知名地产股大跌,融信中国下跌.%,绿城中国下跌.%,碧桂园、华润置地、融创中国下跌超过%,内资房地产股一天蒸发市值超过亿港元。

远洋集团执行总裁谌祖元亦对媒体表示,从年开始资金就越来越紧张了,年可能还会延续这种趋势;年很多房企发的都是三年债,今年下半年到明年上半年是还款的高峰期,所以资金荒可能会在行业里面出现。

国家统计局数据显示,今年-月,全国商品房销售面积万平方米,同比增长.%;商品房销售额亿元,增长.%。自今年月以来,销售金额一直维持两位数的增长。

净利润增长.% 异地复制产城结合

事实上,在调控的作用下,上半年多数深耕深圳的房企的销售额表现不理想。深圳控股今年上半年的合同销售金额只有.亿元,同比下滑%;佳兆业上半年完成销售额.亿元,同比上升.%,但离全年亿元销售目标尚有距离。

从整个房地产行业来看,在“房住不炒”和“遏制房价上涨”的主基调下,今年多数城市的房价依然在上涨,所以各地对于房地产调控的政策依然在不断加码,限购又限贷,加上整体的金融去杠杆,很多大型的开发商,也开始放缓了拿地开发的脚步。

几天前,一则“监管暂停新增地产信托报备”的传闻在朋友圈疯传,顿时市场风声鹤唳。一边是地产信托经理“从此再无业务”的焦虑,另一边则是靠信托融资续命房企的隐隐担忧,尽管经多方打探证明这只是一场虚惊,但房地产业的风险再次引发关注。

一方面是政策调控,股价下跌,另一方面则是房价、销售量都在增长,房企估值越来越低。做投资,还是要看趋势,看公司业绩,往往最悲观的时候,也是机会开始出现的时候。

其中,在市值超百亿的家上市公司中,市盈率在倍以下的有家,市盈率最低的分别为广宇发展、嘉凯城、金地集团、首开股份和荣盛发展,市盈率都在倍以下。净资产收益率在%以上的有家,排名靠前的是中天金融、华夏幸福、广宇发展、华业资本和陆家嘴,净资产收益率都在%以上。资产负债率超过%的有家,最高的是中南建设、绿地控股、绿城控股、信达地产和阳光城,负债率都在%以上。

小结:年-月,拿地可建房子最多的大房企,除了融创、保利、万科,其他楼面均价都降了。而且降幅普遍不低,除了中梁、华润,降幅都超过%,甚至不乏百分之四五十的降幅。

龙头房企增速不超%

据同花顺统计数据统计,年上半年,A股家上市房企营业收入亿元,同比上涨%,这么高的营业收入带来了巨大的利润,据估算上半年每家上市公司净赚了.亿元。

在存货增速有所控制的情形下,房企去化压力开始出现变化。克而瑞数据显示,家典型房企已竣工存货占比连续三年下降,企业去化压力逐渐缓解,在家重点监测房企中,家公布存货明细企业已竣工存货总量为亿元,与去年末相比增长.%,低于总量增幅。

数据显示,在公布了年中报告的家地产公司中,有不少于家出现了负债率较去年底走高的情形,占比达.%。其中光大嘉宝、美好置业、ST天业、招商蛇口四家公司负债率攀升超过了个百分点。

、碧桂园拿地楼面均价,降幅超过%。年-月,拿地最多的要数碧桂园,新增土地建面.万平米,如下图。新增土地价值.亿元,也排各大房企之首。

前月,万科和恒大销售额同比增幅并不大,分别为.%和.%。图/视觉

扩张更谨慎,销售更积极

“万保绿金”四大龙头负债率在%以上

如此来看,万科今年楼面均价略微涨了元,涨幅为.%。

房企去化压力改善

根据克而瑞的数据,前月,万达集团销售额亿元,位居位,相比于去年名的排位大幅下滑。

不过,是一个大国,住房是长期存在的一个客观需求,即使有朝一日万科真的活不下去了,市场也不会因此而崩塌。只是我国在房地产市场发展的初期,错误地担当了地方政府拉动经济的引擎,导致市场的投资投机功能盖过了居住功能,房价上涨成为挡不住的洪流。

有分析人士认为,房地产行业本身的楼盘开发具有周期较长特点,库存增加有其合理性,一般房企会储备满足企业未来年发展需求的土地量。但有些企业虽存货增长幅度较慢,或者甚至出现存货大幅降低的现象,这也并不意味这些房企运营健康。

部分规模房企今年上半年增幅较大,其中碧桂园上半年存货总量为亿元,相比年底时增长%,新城控股和龙湖集团的增幅也分别达到%和%,而旭辉的存货总量尽管只有亿元,但相比此前增长了%。

年,房企迎来了前所未有的销售高潮和规模化扩张,在半年内千亿房企已达家。据估算,上半年每家上市公司净赚了.亿元。丰厚的盈余给了这些企业充裕的现金流。因此,大部分房企开始积极回馈股东进行大力度分红。

从整个房地产行业来看,在“房住不炒”和“遏制房价上涨”的主基调下,今年多数城市的房价依然在上涨,所以各地对于房地产调控的政策依然在不断加码,限购又限贷,加上整体的金融去杠杆,很多大型的开发商,也开始放缓了拿地开发的脚步。

而昨天,受到相关传闻的影响,港股中的中资房企股价大跌:旭辉控股集团大跌.%,绿城中国大跌.%,碧桂园、世茂房地产和绿地香港,下跌都超过%。此外,华润置地、融创中国、中国恒大、富力地产和龙湖集团,跌幅也都超过了%。

尽管受到险资青睐,金地未来的业绩仍然需要谨慎对待。

“目前开发贷的利率已经是处在历史高位,其利率通常会在.%基准利率基础上,上升%C%。”上述房企中层告诉时代周报记者,像民企肯定能发债就尽量发债,都是提前找到买家(机构),先谈好,但成本就高。

尽管受到险资青睐,金地未来的业绩仍然需要谨慎对待。

虽然房地产行业销售利润实现大涨价,但在没在融资渠道收紧的背景下,行业负债节节攀升,今年上半年家上市房企负债已超过万亿。

其中,在市值超百亿的家上市公司中,市盈率在倍以下的有家,市盈率最低的分别为广宇发展、嘉凯城、金地集团、首开股份和荣盛发展,市盈率都在倍以下。净资产收益率在%以上的有家,排名靠前的是中天金融、华夏幸福、广宇发展、华业资本和陆家嘴,净资产收益率都在%以上。资产负债率超过%的有家,最高的是中南建设、绿地控股、绿城控股、信达地产和阳光城,负债率都在%以上。

东吴证券认为,地产板块估值处于相对低位。截至月份,地产板块市盈率和市净率均低于全部A股。从历史估值情况来看,申万一级房地产板块PE一路下行,相对上证指数和沪深的溢价倍数已从年月日的.倍和.倍下降至年月日的.倍和.倍。预计地产板块下半年下行压力较小,加之目前估值较低,因此具有一定的配置价值。

此外,由于目前国内楼市已进入“金九银十”传统销售旺季。克而瑞分析指出,预计随着新一波推盘潮的到来,将会有更多的房企加入到打折促销中,特价房、加大抵扣优惠力度等促销手段将会增多。南方日报记者 葛政涵

全年销售有望创新高

王瑾钊还介绍,对于上市公司不分红的情况,中小投资者可以在年度股东大会的时候提出相应诉求,以得到公司董事会重视。对于不分红的企业,长线投资者还是在选择投资标的时候尽量规避。国内证监会也相应出台了保护投资者利益的,要求上市企业分红的相关条例。对于相关公司恶劣损害投资者的行为可以提出行政监管要求。

在存货增速有所控制的情形下,房企去化压力开始出现变化。克而瑞数据显示,家典型房企已竣工存货占比连续三年下降,企业去化压力逐渐缓解,在家重点监测房企中,家公布存货明细企业已竣工存货总量为亿元,与去年末相比增长.%,低于总量增幅。

中原地产首席分析师张大伟表示,自全国多地楼市进入“限价”模式后,大型房企销售规模虽不断上行,但多数房企的存货周转率都在下行,可见其变现能力在减弱。在这种市场格局下,融资端若输血不畅,房企不但很难将负债率降下来,自身也有很大风险。

一方面是政策调控,股价下跌,另一方面则是房价、销售量都在增长,房企估值越来越低。做投资,还是要看趋势,看公司业绩,往往最悲观的时候,也是机会开始出现的时候。

前海人寿有关人士表示,买入金地就是一个正常的投资。“公司管理团队稳定,业绩不错”。

例如,上半年招商蛇口布局新业态,大公寓、大健康、大文创多点开花,转型成效初步显现。管理规模总计约万平方米,实现了公寓智慧平台的全线上化服务。

值得注意的是,在多数百强房企销售额实现了较快增速的同时,个别房企出现了销售额下滑的现象。在排名前五十的房企中,金地、首开、万达在前月的销售额累计同比负增长。

房企融资仍不乐观

在行业集中度提升、融资成本逐步上升的背景下,房企对周转率的要求正在提高。部分企业正在推进的“高周转”路线,要求从事前调研、规划设计,到拿地后的快速开工,缩短开发建设周期等,整个运营过程都须要高度标准化。克而瑞分析认为,这体现出房企应提升运营效率才能保持竞争力,而周转率也能反映企业有效运用资金的能力。

但大幅下跌之后,地产板块的估值优势也在逐步体现,从目前A股家房地产公司的估值来看,动态市盈率低于倍的已经达到家,占比%,低于倍的有家,占比%,这么低的估值在历史上也并不多见。

于是,在市场调控和事故频发的背景下,龙头房企们开始主动降低速度,不再唯规模论英雄。

近期地产板块股价表现弱势,在调控加码但行业融资有望边际改善的大背景下,如何看待地产板块的配置价值呢?各方机构是这样统计与解读的↓↓↓

亿翰智库认为,由于房地产行业调控日益趋紧不放松,“限购”、“限价”、“限贷”、“限售”等政策的施行,使得住宅市场供需两端承压,部分企业项目的难以去化,从而导致各梯队平均存货周转率均呈下行趋势。

亿翰智库表示,在“TOP-企业”的大规模企业中如恒大、绿地以及中海等总资产周转率均有所上升,系企业的营业收入增加,如恒大在年上半年新开盘项目个,在售项目累计达到个,分布于个城市,可售货量充足,成交均价上升,导致企业营业收入增加。绿地的高铁站项目和快速周转的三、四线城市项目以及大基建、大金融、大消费以及新兴产业的发展促使其营业收入的增长。而“TOP-企业”平均总资产周转率下降,主要由于保利、新城控股等规模企业总资产的快速增加,如年末新城控股总资产为.亿元,比年度末增长.%,年上半年,新城控股总资产.亿元,相比年末增长.%。

家房企融资亿元

东北证券认为,虽然流拍数量较多,但主要是因为供地节奏在加快,成交量依然很大。-月份,房地产开发企业土地购置面积为.亿平方米,同比增长.%,增速较-月提升.个百分点;土地成交价款亿元,增长.%,增速提高.个百分点。房企在新环境下变得谨慎,预计未来土地成交溢价率将进一步走低。

作为房企融资的重要渠道,信托与房地产业素来联系紧密,奔波在一线的信托经理在无数次与房地产企业的“亲密接触”中,深刻了解房企现金流状况。一家中型信托公司的资深地产信托经理王欢(化名)透露,目前房企通过信托融资的利率高达%,有些甚至达到%,这在过去几年是无法想象的。他预计整个房地产业的集中度会越来越高,小开发商逐渐被市场淘汰,这也是市场出清的必然结果。

而在今年月底,恒大已率先在全国范围内打出“在售住宅全部折优惠”的广告,且首付款可以分期支付,最低首付仅需%。

据悉,目前万科北方区域养老项目主要布局在个城市(北京、天津、青岛、济南、沈阳、大连),北京地区开业、筹开、获取锁定的共计有个项目,万平方米,多张床位。

房企拿地“重仓”长三角

截至上半年,房企整体周转率出现回升。根据克而瑞的统计,家典型房企上半年存货周转次数为.次,同比微升,家重点监测房企存货周转次数为.次,与上年同期持平。尽管目前存货周转率低于去年全年水平,但根据房企下半年加快周转的传统来推断,全年存货周转率基本能维持去年水平。

公寓业务冰火两重天

在存货增速有所控制的情形下,房企去化压力开始出现变化。克而瑞数据显示,家典型房企已竣工存货占比连续三年下降,企业去化压力逐渐缓解,在家重点监测房企中,家公布存货明细企业已竣工存货总量为亿元,与去年末相比增长.%,低于总量增幅。

前海人寿有关人士表示,买入金地就是一个正常的投资。“公司管理团队稳定,业绩不错”。

而今天A股早盘保利地产、万科A、招商蛇口、新城控股等跌幅超%。此外,截至今年月底,全国已发生土地流拍宗,累计流拍建筑面积达万平方米,是去年同期数额的.倍。

根据中房智库研究员统计,有家上市房企长达年(含)以上未分红,这其中还包括中房地产(年未分红)、华联控股(年未分红)、广宇发展(年未分红)这样的国有企业。

在存货增速有所控制的情形下,房企去化压力开始出现变化。克而瑞数据显示,家典型房企已竣工存货占比连续三年下降,企业去化压力逐渐缓解,在家重点监测房企中,家公布存货明细企业已竣工存货总量为亿元,与去年末相比增长.%,低于总量增幅。

克尔瑞数据显示,一个主打公寓的单盘上半年成交金额亿元,已经贡献了龙光地产深圳区域的大半销售额。

龙头房企增速不超%

近期,有关房地产税推进提速以及各地楼市价格出现下降苗头的报道,让房地产市场再度成为关注的对象。华商报记者近期对上市房企的资产负债率进行了梳理发现,上市房企资产负债率持续上升,创下自年以来的年新高。

“作为房企融资的重要渠道,信托对房地产业来说至关重要。”李念说,信托在关键时刻能为房企提供“续命”钱。在今年的市场环境下,他供职的信托公司只为一些大的房企提供融资,不再做中小房企业务。

部分规模房企今年上半年增幅较大,其中碧桂园上半年存货总量为亿元,相比年底时增长%,新城控股和龙湖集团的增幅也分别达到%和%,而旭辉的存货总量尽管只有亿元,但相比此前增长了%。

自月份以来,前海人寿的关联公司钜盛华持续减持资管计划持有的万科A股份,前海人寿亦有小幅减持;另一边厢,月日发布的金地集团年中报显示,前海人寿首次跻身金地前十大流通股股东。

■ 观察

月日,恒大发布了上半年业绩,各项利润指标均创下新高,其中核心业务利润、净利润创行业有史以来最高纪录。其他指标中,上半年恒大毛利润.亿元,同比大增.%;净利润.亿元,同比大增.%;核心利润.亿元,同比大增.%。

积极的土储策略下,截至中期,金地的净负债率升至%,较年末提升个百分点。

从-月累计同比增速来看,金茂、建发累计同比增长超%,奥园、新力、新城、金科、祥生、福晟、融信、建业累计同比增长超%,滨江、龙光、泰禾、阳光城、俊发、美的、正荣、世茂、蓝光、中梁、华发、融创、合景泰富、融侨、中南、金辉、旭辉、时代、佳兆业累计同比增速超%。

众所周知,存货周转率是反映企业营运能力的重要指标之一,用来测定企业一定时期内存货资产的周转速度,存货周转率越高,表明企业存货资产变现能力越强,存货及占用在存货上的资金周转速度越快。

中海地产一直都不是规模最大的,但却是最挣钱的。在业内也一直因为出色的成本控制成为开发商学习的对象。根据近期披露的年中报告显示:虽然在销售规模上中海地产刚破千亿元,处于第二梯队,但是净利润率水平始终让大多数房企望其项背。

万和证券认为,从整体来看,近一年房地产指数行情表现相对较差。截至月日,沪深指数与申万一级房地产指数近年累计涨跌幅分别为-.%与-.%;申万一级房地产指数近一年的前复权现金分红涨跌幅在个申万一级行业中排名第位。房地产板块市盈率为.倍,在行业排名中靠后,仅高于钢铁与银行的估值。

中原地产首席分析师张大伟认为,随着房地产调控的深入,房企逐渐出现业绩增长乏力的现象,龙头房企增速放缓。由于年、年销售火爆,主要房企可结算货值充沛,业绩较为稳健。在目前的融资环境和拿地模式下,市场占有率进一步集中,中小房企只能选择做大规模。

从整个房地产板块的表现来看,可能也都体现了这一点,在一月份整个板块大幅拉升后,月份开始就持续下挫,房地产板块指数,从最高的点,一路下跌至月初的最低点点,最大跌幅超过%。

楼市降温 房地产股机会隐现

房企拿地“重仓”长三角

在存货增速有所控制的情形下,房企去化压力开始出现变化。克而瑞数据显示,家典型房企已竣工存货占比连续三年下降,企业去化压力逐渐缓解,在家重点监测房企中,家公布存货明细企业已竣工存货总量为亿元,与去年末相比增长.%,低于总量增幅。

万科这一声“活下去”的呼喊迅速引起业界的强烈反应,只是因为这一声呼喊触到了业界共同面临的痛处。如果说万科是房地产森林里的一只老虎的话,这个“百兽之王”的一声吼叫,引起整个房地产森林的集体恐慌也是可以理解的。

据金地中期财报,宝能系旗下前海人寿今年上半年增持股金地股份,目前共持有股,占总股本.%,成为第十大流通股股东。

前月,万科和恒大销售额同比增幅并不大,分别为.%和.%。图/视觉中国

鲁商置业负债率达.%,居行业之首

房企拿地“重仓”长三角

此外,首开在月份共实现签约面积.万平方米,签约金额.亿元。前月,首开共实现签约面积.万平方米,同比下降.%;签约金额.亿元,同比下降.%。

从拿地区域来看,长三角仍是房企重点关注区域,中西部关注度逐渐提升。-月,长三角地区前十名房企拿地总额达亿元,位列首位;中西部和珠三角以亿元和亿元分列第二、第三位。

其实,此次喊出“活下去”口号的万科,早已在这方面有所行动。郁亮曾在多元化经营策略上作出过试探,因前任董事长王石的反对而未能全面展开。万科在早期曾经是一家贸易企业,后来也从事过超市等经营,最近一二十年专注于房地产经营,对于它来说算是踏准了节拍,是成功的。而当市场开始出现变化的时候,万科是否能够像当年一样站在市场的前列,这是一个需要认真观察的命题。

事实上,近两年内,房企融资渠道持续收缩。如今,房企似乎又回到了四处找钱的时代,找到成本可承受的资金的房企,或许能够把握市场机会,寻求投资机遇,进而能够在接下来的竞争环境中实现规模卡位,保证未来几年经营业绩。反之,则会很快掉队。

中海地产一直都不是规模最大的,但却是最挣钱的。在业内也一直因为出色的成本控制成为开发商学习的对象。根据近期披露的年中报告显示:虽然在销售规模上中海地产刚破千亿元,处于第二梯队,但是净利润率水平始终让大多数房企望其项背。

楼市调控与融资收紧双重压力下,控投资、快回款的发展策略,已然成为下半年房企们的普遍共识。但前景,是否乐观?

资金压力倒逼“快周转”

此外,由于目前国内楼市已进入“金九银十”传统销售旺季。克而瑞分析指出,预计随着新一波推盘潮的到来,将会有更多的房企加入到打折促销中,特价房、加大抵扣优惠力度等促销手段将会增多。南方日报记者 葛政涵n

知名房地产企业之一的万科,日前召开的年秋季例会(内部会议)引发了市场的广泛关注。由于会议现场的一张照片广为传播,这次会议迅速成为房地产界的热点事件。

陈朦朦表示,从未来融资趋势来看,短债长投是常态,集团内部输血也将是常态,但同时伴随着融资成本升高,用高成本的钱还低成本的债,收割的是股东的净利润,续的是地主的命。

、碧桂园拿地楼面均价,降幅超过%。年-月,拿地最多的要数碧桂园,新增土地建面.万平米,如下图。新增土地价值.亿元,也排各大房企之首。

在新晋房企名单中,新城控股增速明显,由去年同期榜单的第名冲至榜单前。据新城控股公布的数据,前月,新城控股累计实现销售金额约.亿元,同比增长.%,并已超去年全年销售总额。

信托业协会数据显示,二季度新增房地产信托规模.亿元,占全部新增信托规模的.%,比一季度提高了.个百分点,说明房企对信托融资的依赖程度不断提高。但央行公布的-月社会融资规模数据显示,从月起,信托贷款和委托贷款规模呈连续下滑趋势。

年同期,绿地新增土地建面还只排第名,远不及今年,仅.万平米。如上图,杠杆游戏发现,当时绿地新增土地价值.亿元,排第位。年同期,绿地楼面均价约为元/平米。

今年上半年,多数上市房企利润实现上涨,但地产大佬们对于未来发展的表态都趋于谨慎。在提到下半年销售策略时,不少房企开始强调“积极销售”、“合理控制”、“把握节奏”、“分化加剧”、“降低负债”、“去杠杆”等关键词。

流量金额是指在房地产销售中的合约销售额,即由某房企参与开发建设项目的总销售额。

从-月累计同比增速来看,金茂、建发累计同比增长超%,奥园、新力、新城、金科、祥生、福晟、融信、建业累计同比增长超%,滨江、龙光、泰禾、阳光城、俊发、美的、正荣、世茂、蓝光、中梁、华发、融创、合景泰富、融侨、中南、金辉、旭辉、时代、佳兆业累计同比增速超%。

、保利楼面价涨了.%。年-月,新增土地建面第多的是保利,.万平米。如上图,保利新增土地价值却高居第位,.亿元。保利楼面均价约元/平米。

自月份以来,前海人寿的关联公司钜盛华持续减持资管计划持有的万科A股份,前海人寿亦有小幅减持;另一边厢,月日发布的金地集团年中报显示,前海人寿首次跻身金地前十大流通股股东。

- 观察

杠杆游戏就此可以算出,碧桂园拿地的楼面均价约为元/平米。

在坚持“房住不炒”这一基本定位的背景下,今年以来,国内各地楼市调控政策频频加码,市场走势趋稳的同时,也让房地产企业面临着与过往几年不同的市场环境。同时,今年国内多地土地流拍情况增多,也折射出房企在拿地投资方面的谨慎态度。克而瑞针对家典型房企上半年报告分析指出,规模房企的现房存货总量仍在上升,但增速已经有所控制,在此基础上,房企的去化压力也得到改善。

那么公司名称变更是否意味着“去地产化”?带着上述疑问,中国网财经记者对上述企业进行采访。万科方面回应称,公司在进行企业名称变更,相关手续还在办理中,但名称变更的原因并非“去地产化”,而是扩大经营范围,深圳市万科房地产有限公司有教育、文体等业务,这些业务都是房地产以外的业务;保利、龙湖方面表示“相关信息已在公告中披露,其他不方便多说”;而时代中国控股董秘办人员则表示“不负责这部分业务,不太了解”。

在业绩会上,佳兆业管理层指出,下半年集团预计推出个全新项目,可售资源约亿元,其中在深圳的四大旧改项目将陆续进入供货期,总货值约亿元,因而完成全年的销售目标问题不大。

-月,前三名房企销售增速明显,同比增长约.%。其中,碧桂园增速较快,其前月销售额由去年同期亿元增.%至.亿元;相比而言,万科和恒大同比增幅并不大,分别为.%和.%。

横向对比看,一线城市同比增幅最高点出现在年月,这恰是“新政”出台的时候,随后此类城市房价同比增幅曲线开始收窄。受一线城市房价降温影响,到了年下半年,二线城市、三四线城市的增幅曲线也从高位开始下行。

家房企融资亿元

但从今年上半年佳兆业的布局来看,还是多少涉足了三四线城市。今年上半年,佳兆业通过招拍挂及收并购等方式,共购入幅土地或相关权益,其中广东阳江、江苏徐州及张家港、浙江宁波、河北固安及霸州、湖南衡阳、四川彭州都为首次进入。

从区域分布来看,中西部地区仍然是销售的重点区域。中原地产认为,这是由于“三四线城市棚改等政策带来的高峰期依然存在”。

年同期,绿地新增土地建面还只排第名,远不及今年,仅.万平米。如上图,杠杆游戏发现,当时绿地新增土地价值.亿元,排第位。年同期,绿地楼面均价约为元/平米。

、恒大楼面均价降了.%。年-月,新增土地建面第多的是恒大,为.万平米。如上图,恒大新增土地价值却只排第,为.亿元。恒大楼面均价约元/平米。

同策研究院研究员陈朦朦认为,房企融资渠道越来越窄,下半年日子更不好过,境外发债被禁,海外主战场失利,房企承担能力越来越有限。或许,接下来,房企可以通过寻求创新型融资方式进行融资,拓宽融资渠道,提高融资额度。

万科在经历了前两年宝能挑起的股权之争后出现了很大的变化,深圳地铁已经成为它的控股大股东。但到目前为止,我们还没有看见这个新任股东对万科的影响,这与前两年在“宝万股权之争”中王石给投资者开出的承诺有点不一样。另一方面,万科发出的“活下去”的悲情呼喊,实际上也是对深圳地铁的拷问。万科现在在郁亮的执掌之下,是否会重启曾经中断的多元化经营模式,这也是一个需要认真观察的命题。

同策研究院研究员陈朦朦认为,房企融资渠道越来越窄,下半年日子更不好过,境外发债被禁,海外主战场失利,房企承担能力越来越有限。或许,接下来,房企可以通过寻求创新型融资方式进行融资,拓宽融资渠道,提高融资额度。

东吴证券认为,地产板块估值处于相对低位。截至月份,地产板块市盈率和市净率均低于全部A股。从历史估值情况来看,申万一级房地产板块PE一路下行,相对上证指数和沪深的溢价倍数已从年月日的.倍和.倍下降至年月日的.倍和.倍。预计地产板块下半年下行压力较小,加之目前估值较低,因此具有一定的配置价值。

昨日港股多家知名地产股大跌,融信中国下跌.%,绿城中国下跌.%,碧桂园、华润置地、融创中国下跌超过%,内资房地产股一天蒸发市值超过亿港元。

此外,今年前八个月,全国新房销售面积突破亿平方米,销售额近.万亿元,再创历史纪录;房地产开发投资.万亿元,连续两个月出现双位数增长;房企购地.亿平方米,土地成交价款亿元,同比分别增长.%和.%。

部分房企销售业绩负增长

截至目前,A股上市房企多家加上港股多家,共有多家发布了中报。其中,据同花顺统计数据显示,年上半年,A股家上市房企营业收入总计高达亿元,同比上涨%;归属于母公司所有者的净利润合计亿元,同比增长%,即平均每家上市公司约赚.亿元,平均每家比去年多赚约.亿元。值得一提的是,家上市房企货币资金接近.万亿元,同比上升%。

业内分析人士表示,大多数房企的年中报告虽然靓丽,但行业内的竞争持续激烈,并且分化严重。房地产企业追求规模、效率、融资创新的各项动作也将持续。此外,行业转型提速,多家房企投入重金进行多元化改革,也是为了使房地产相关多元化领域具备新的可增长的盈利空间。

陈朦朦表示,从未来融资趋势来看,短债长投是常态,集团内部输血也将是常态,但同时伴随着融资成本升高,用高成本的钱还低成本的债,收割的是股东的净利润,续的是地主的命。

作为房企融资的主要渠道,银行必须严格按照“四三二”(即四证齐全,项目资本金比例为%,具有二级开发商资质)要求为房企发放贷款。很多有资金需求的房企并不符合这一要求。王欢介绍,今年各大银行贷款审批权限上升,对房企融资总额度控制以及非标理财取消导致资金渠道收窄等都是房企无法从银行获得融资的原因。

对于当前房企的主动降价行为,他表示,月份就已经出现这种现象,这说明部分开发商在积极推盘时会发现,项目销售可能不达预期,需要主动调低价格或者增加优惠。

值得一提的是,以万科为首的前家房企存货总计超过.万亿元,占比达%,超过五成。

另一个房企阳光城与旭辉情况类似。克尔瑞上半年的销售数据显示,阳光城合约销售金额达到了亿人民币,同比增长高.%。 梳理阳光城近几年的历史数据发现,年阳光城的销售额仅为亿,到年阳光城的销售额已经到了亿,过去年销售额增长近四十倍。按照今年上半年的数据预计,今年全年的销售额突破千亿大关。

家房企前月销售额同比增成

值得注意的是,-月,随着房地产调控政策的持续深化,加之房企融资环境收紧、偿债压力加大等现状,房企拿地更加理性,-月,全国城共推出各类用地宗,流拍宗地块,占推出土地宗数的.%,较年上升.%

鉴于此,快速回款也已经成为房企的头等大事。据亿翰智库表示,年上半年,受限于行业环境,房企现金流净流入趋缓使现金收回周期变长,导致货币资金增速变缓。多数开发商已经意识到,回款慢,融资难,还债期来临,资金链承压,不解决这些困难,接下来发展规模将停滞不前,市场份额逐步萎缩,甚至迎来生存危机。

但与其他龙头房企相比,公司今年上半年销售增速、现金流却出现近年来较为少见的双降现象。

自从年开始研究养老业务以来,万科的养老项目开始在近年来密集落地。数据显示,万科养老已经深耕北、上、广、深、杭、成个核心城市,重点布局了余个“三高”城市。万科目前在全国范围内的养老项目超过个,已开业养老项目多家,筹建筹开项目多个。

而昨天,受到相关传闻的影响,港股中的中资房企股价大跌:旭辉控股集团大跌.%,绿城中国大跌.%,碧桂园、世茂房地产和绿地香港,下跌都超过%。此外,华润置地、融创中国、中国恒大、富力地产和龙湖集团,跌幅也都超过了%。

房企拿地“重仓”长三角

这似乎是一个积极的信号,起码从土地价格角度说,房价稳定有望。

月房价仍在上涨 幅度继续收窄

房企拿地“重仓”长三角

机构观点:房地产板块估值处于相对低位

资金压力倒逼“快周转”

但从月单月的数据来看,情况似乎没有那么乐观。月,全国商品房销售面积同比增速为.%,环比则收窄.个百分点,说明月的交易热度低于月。

在长期的房价暴涨过程中,房地产投资成了最有“钱景”的一个行业,房地产也成为一个最有价值的行业,房地产企业的效益遥遥领先于各种实体经济行业,在的富豪排行榜上,房地产企业老板在很多年内都几乎包揽了前十席,这是一种极不正常的情况,即使是在西方国家也是很少见的。

保利地产表示,公司名称变更后主营业务、发展方向、实际控制人等均不发生变化。值得注意的是,保利地产称此次更名尚需提交公司年第二次临时股东大会审议,但中国网财经记者注意到,该公司的官方微信已经更名为“保利发展”。

在宏观政策趋严的背景下,前月,房企的销售情况仍然向好,百强房企销售额再创新高。在百强房企中,不同梯队的房企销售业绩出现分化,碧桂园、万科、恒大稳居榜单前三名,但是销售增速放缓,中小房企趁势追上,销售额呈现高速增长。受制于布局和政策限制,部分房企业绩下滑,呈现出业绩压力。

万科虽然是深圳的一家房企,但它早已走出深圳,市场遍布全国。它开发的很多楼盘房型精致、漂亮,很能迎合年轻白领的心理需求。它在很多城市的楼盘居于城市边缘,既满足了地方政府扩大城市版图的要求,也可以满足财力并不很雄厚的年轻白领的购房需求。因此,万科在房地产市场上一直以良好的形象出现在公众面前。自然,它也得到了更多的市场资源,保证了企业的蓬勃发展。此外,万科的售后服务也成为它的一个样板,弥补了楼盘地理位置偏远给业主带来的不便,这也使万科的楼盘在销售上较其他开发商更受欢迎。

年同期,恒大新增土地建面也是排第名,.万平米。新增土地价值.亿元,当时排第。年同期,恒大楼面均价约为元/平米。

鉴于此,快速回款也已经成为房企的头等大事。据亿翰智库表示,年上半年,受限于行业环境,房企现金流净流入趋缓使现金收回周期变长,导致货币资金增速变缓。多数开发商已经意识到,回款慢,融资难,还债期来临,资金链承压,不解决这些困难,接下来发展规模将停滞不前,市场份额逐步萎缩,甚至迎来生存危机。

如此来看,万科今年楼面均价略微涨了元,涨幅为.%。

部分公司处置房产的总数较多。以ST新梅为例,公司月日晚公告,拟对外销售新梅大厦中的处房产,建筑面积合计.平方米,评估单价为.万元/平方米,评估合计金额为.亿元,增值率约%。评估增值的原因是,房地产市场价格上涨,同时企业摊销年限短于房地产法定可使用年限。公司表示,若本次拟出售产权全部销售完成,初步预计将为子公司至少增加约万元的净利润,对公司年业绩产生积极影响。

不出此前的预计,得益于过去两年供需端的两热和不断上涨的住房改善需求,众多上市房企均录得了不错的业绩表现。不过,越来越严格的楼市调控,以及更大范围更深层次的限购,也让房地产业的未来具有更多不确定性。这都使得年很可能成为房企下半场分化的十字路口。有人会选择向左,也有人会选择向右。

与地产股弱势表现不同的是,国家统计局数据显示,月个大中城市里,新房价格上涨的城市数量达到了个,涨幅持平的城市有个,下跌的城市仅个,并且全国房地产市场库存数据已经跌至个月最低。

此外,首开在月份共实现签约面积.万平方米,签约金额.亿元。前月,首开共实现签约面积.万平方米,同比下降.%;签约金额.亿元,同比下降.%。

信托业协会数据显示,二季度新增房地产信托规模.亿元,占全部新增信托规模的.%,比一季度提高了.个百分点,说明房企对信托融资的依赖程度不断提高。但央行公布的-月社会融资规模数据显示,从月起,信托贷款和委托贷款规模呈连续下滑趋势。

“现在三四线城市棚改货币化安置暂停,大力布局三四线城市的房企资金压力大,像恒大最近在全国减价。金地坚持布局核心一二线城市,相对比较安全。”黄立冲称。

房企存货规模能够直观反映出目前可提供给企业发展的库存资源有多少。存货按照成本进行初始计量,一般包括房地产开发产品、非开发产品分类,其中房地产开发产品包括已完工、在建、拟开发等多种形式。根据克而瑞的分析,上半年房企存货规模总体而言是持续提升的。

“目前开发贷的利率已经是处在历史高位,其利率通常会在.%基准利率基础上,上升%C%。”上述房企中层告诉时代周报记者,像民企肯定能发债就尽量发债,都是提前找到买家(机构),先谈好,但成本就高。

从整个房地产行业来看,在“房住不炒”和“遏制房价上涨”的主基调下,今年多数城市的房价依然在上涨,所以各地对于房地产调控的政策依然在不断加码,限购又限贷,加上整体的金融去杠杆,很多大型的开发商,也开始放缓了拿地开发的脚步。

在A 股上市房企分红的公司数量逐步提升,分红率近年持续提高的同时,也不乏“铁公鸡”。

今天,A股房地产板块的表现基本一致,直接低开,新城控股低开.%,招商蛇口、万科、保利地产和华夏幸福,低开幅度都超过%。

提振业绩

多数分析人士认为,未来这种补库存的动作还将继续。除了库存缺口仍然较大外,资金端的压力也将促使房企加快施工和销售。

事实上,在调控的作用下,上半年多数深耕深圳的房企的销售额表现不理想。深圳控股今年上半年的合同销售金额只有.亿元,同比下滑%;佳兆业上半年完成销售额.亿元,同比上升.%,但离全年亿元销售目标尚有距离。

东吴证券认为,地产板块估值处于相对低位。截至月份,地产板块市盈率和市净率均低于全部A股。从历史估值情况来看,申万一级房地产板块PE一路下行,相对上证指数和沪深的溢价倍数已从年月日的.倍和.倍下降至年月日的.倍和.倍。预计地产板块下半年下行压力较小,加之目前估值较低,因此具有一定的配置价值。

随着融资渠道不断收紧,房企最看重的现金流发生了哪些变化?

值得注意的是,-月,随着房地产调控政策的持续深化,加之房企融资环境收紧、偿债压力加大等现状,房企拿地更加理性,-月,全国城共推出各类用地宗,流拍宗地块,占推出土地宗数的.%,较年上升.%

而今天A股早盘保利地产、万科A、招商蛇口、新城控股等跌幅超%。此外,截至今年月底,全国已发生土地流拍宗,累计流拍建筑面积达万平方米,是去年同期数额的.倍。

国内房地产市场一直存在行业集中度不断提升的情况,结合上半年存货情况统计,克而瑞分析认为,下半年房地产行业会呈现多种趋势。

作为房企融资的主要渠道,银行必须严格按照“四三二”(即四证齐全,项目资本金比例为%,具有二级开发商资质)要求为房企发放贷款。很多有资金需求的房企并不符合这一要求。王欢介绍,今年各大银行贷款审批权限上升,对房企融资总额度控制以及非标理财取消导致资金渠道收窄等都是房企无法从银行获得融资的原因。

分城市类别看,今年月,个城市中,一线、二线、三四线城市新建商品住宅成交均价同比增幅分别为.%、.%和.%。报告认为,二线城市的同比增幅最大,这也是此类城市政策频频加码和“打补丁”的原因所在。

严跃进称,此类城市房价下跌受到很多因素影响,包括新房交易数据不多导致数据异动、新房项目备案价格受到严厉管控等。

杆友小熊推荐张楚的《上苍保佑吃完了饭的人民 》:蚂蚁没问题(ps:欢迎杆友们点第二天的歌,或将自己的歌发给我们,可以写句简短的话,我们会将音乐下面原文附上)

流量金额是指在房地产销售中的合约销售额,即由某房企参与开发建设项目的总销售额。

一线房企放弃高速扩张

有小房企销售业绩大涨倍

金地的资金成本优势明显。据中信证券研报,公司今年上半年债务融资余额为.亿元,债务融资加权平均成本为.%,较年底微升.个百分点,在龙头公司中也居于较低水平。

龙头房企增速不超%

以万科为例,数据显示。年前月,万科实现合同销售金额约.亿元,同比增长.%;合同销售面积约.万平方米,同比增长.%。年同期,上述指标的同比增长幅度分别为.%、.%。而到了年月,万科单月实现销售金额.亿元,同比增长.%,实现签约面积.万平方米,同比下降%。

部分房企销售业绩负增长

值得一说的是,去年同期碧桂园新增土地建面,只排各大房企第,但土地价值却是第。所以,去年同期楼面均价明显比今年高。今年同期楼面均价,跌幅超过%。

根据中国指数研究院数据显示,截至年月末,全国已发生土地流拍宗,累计流拍建筑面积达万平方米,是去年同期数额的.倍。

负债率上升仍是隐患

楼市降温 房地产股机会隐现

“考虑到公司产品溢价能力,这些项目进入销售后,毛利率水平可能比测算的数据更乐观一些。”陈聪称,但整体看,限价带来的毛利率下降将无法避免,这既是公司面临的压力,也是整个行业需要面对的挑战。

年同期,万科新增土地建面排第名,.万平米。看来,年万科拿地更加积极了。如上图,当时,新增土地价值只排第名,.亿元。年同期,万科楼面均价约为元/平米。

百强房企销售额快速增长,行业集中度也继续上升。据亿翰智库统计,-月,十强房企集中度约为%,比去年全年提高个百分点,三十强房企销售额总计约.万亿元,几乎占据整个市场半壁江山。

鉴于此,快速回款也已经成为房企的头等大事。据亿翰智库表示,年上半年,受限于行业环境,房企现金流净流入趋缓使现金收回周期变长,导致货币资金增速变缓。多数开发商已经意识到,回款慢,融资难,还债期来临,资金链承压,不解决这些困难,接下来发展规模将停滞不前,市场份额逐步萎缩,甚至迎来生存危机。

房企拿地“重仓”长三角

华夏幸福:

今年的楼市,一边是很多城市的房价继续上涨,另一边,则是土地流拍情况的大量出现。年初以来,全国土地流拍已经超过宗,而且流拍宗数呈现逐月增多的态势,被很多人视为楼市降温的信号。

“作为房企融资的重要渠道,信托对房地产业来说至关重要。”李念说,信托在关键时刻能为房企提供“续命”钱。在今年的市场环境下,他供职的信托公司只为一些大的房企提供融资,不再做中小房企业务。

负债压顶下是否会影响到企业分红?王瑾钊认为,虽然现在房企负债率很高,作为排名靠前的大型房企正在积极地压缩自己的债务规模,例如,恒大、万达等企业积极从房地产企业转型为服务型企业,它们虽然需要大笔现金流,但高分红是对过去投资者的回馈。而大幅提高的负债率是企业未来的收益,所以也不是那么矛盾。还有企业现在正在压缩规模,企业不需要扩张,进行现金分红也变得合情合理了。未来趋势个人认为大型房企转型轻资产的城市配套服务商模式还是大势所趋的。

在宏观政策趋严的背景下,前月,房企的销售情况仍然向好,百强房企销售额再创新高。在百强房企中,不同梯队的房企销售业绩出现分化,碧桂园、万科、恒大稳居榜单前三名,但是销售增速放缓,中小房企趁势追上,销售额呈现高速增长。受制于布局和政策限制,部分房企业绩下滑,呈现出业绩压力。

今年以来,A股房地产板块跌幅超过%,板块内共有家上市公司,其中只有家股价上涨,家上市公司股价下跌超过%,跌超%有家,分别为*ST天业,下跌.%,大港股份下跌.%,粤泰股份下跌.%,中弘股份下跌.%,光大嘉宝下跌.%,亚太实业下跌.%,海航基础下跌%。

其实,此次喊出“活下去”口号的万科,早已在这方面有所行动。郁亮曾在多元化经营策略上作出过试探,因前任董事长王石的反对而未能全面展开。万科在早期曾经是一家贸易企业,后来也从事过超市等经营,最近一二十年专注于房地产经营,对于它来说算是踏准了节拍,是成功的。而当市场开始出现变化的时候,万科是否能够像当年一样站在市场的前列,这是一个需要认真观察的命题。

今年的楼市,一边是很多城市的房价继续上涨,另一边,则是土地流拍情况的大量出现。年初以来,全国土地流拍已经超过宗,而且流拍宗数呈现逐月增多的态势,被很多人视为楼市降温的信号。

今天,A股房地产板块的表现基本一致,直接低开,新城控股低开.%,招商蛇口、万科、保利地产和华夏幸福,低开幅度都超过%。

规模房企控制存货增速

昨天上午交易时段,港股房地产板块全线下跌,今天上午,A股房地产股票也几乎全线下跌。

提振业绩

在规模和利润面前,越来越多的房企开始强化高周转,提高变现能力。这背后,是融资渠道越来越窄,融资成本越来越高的窘境。

克而瑞分析认为,尽管销售百强房企依然通过招拍挂、收并购等方式积极补充库存,但是凭借企业存货周转次数的提高,区域结构的优化以及有效消化了较多的已竣工存货,减缓了其库存压力。近七成重点监测房企上半年已竣工存货占比下降,且这些房企全部在销售额百强之列,其中下降幅度较大的旭辉、绿城、金茂、正荣、绿地等企业,下降幅度都超过%。

但作为硬币的另一面,龙头们在踩刹车的同时,二三梯队的房企则决心加紧扩张,开启追赶之路。旭辉不久前发布报告显示,今年上半年,旭辉的销售规模达到亿元,同比增长%,有信心完成全年亿的销售目标,最近两年旭辉的复合增长率接近%,成为高增长房企的代表。旭辉集团主席林中也在业绩会上表示,“未来三四年我们还是可以保持这种速度。”

债券评级机构穆迪发布研报称,在纳入评级的家房企中,有超过七成债券将于年到期或可回售,总额达亿美元(约合人民币亿元)。另据Wind资讯统计显示,年房企债券到期规模将进一步攀升至亿元。

其中,在市值超百亿的家上市公司中,市盈率在倍以下的有家,市盈率最低的分别为广宇发展、嘉凯城、金地集团、首开股份和荣盛发展,市盈率都在倍以下。净资产收益率在%以上的有家,排名靠前的是中天金融、华夏幸福、广宇发展、华业资本和陆家嘴,净资产收益率都在%以上。资产负债率超过%的有家,最高的是中南建设、绿地控股、绿城控股、信达地产和阳光城,负债率都在%以上。

克而瑞分析认为,尽管销售百强房企依然通过招拍挂、收并购等方式积极补充库存,但是凭借企业存货周转次数的提高,区域结构的优化以及有效消化了较多的已竣工存货,减缓了其库存压力。近七成重点监测房企上半年已竣工存货占比下降,且这些房企全部在销售额百强之列,其中下降幅度较大的旭辉、绿城、金茂、正荣、绿地等企业,下降幅度都超过%。

今年的楼市,一边是很多城市的房价继续上涨,另一边,则是土地流拍情况的大量出现。年初以来,全国土地流拍已经超过宗,而且流拍宗数呈现逐月增多的态势,被很多人视为楼市降温的信号。

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在这种形势下,从总体上来看,我国很多城市的房价已经出现了分化,即一线城市和沿海热点城市的商品房仍然抢手,新上市楼盘往往一抢而空,房价仍然能够温和上涨。而更多的内地二三线城市,包括一些内地省会城市,房价的上涨已经失去了推动力,开始出现了滞涨甚至下跌。这种情形在国家统计局每个月公布的全国城市房价变动统计中可以清晰地看到。

年中报告显示,今年上半年,中海实现营业收入.亿港元,同比增长.%;利润录得.亿港元,同比增长.%;毛利率.%,较去年同期上升了.个百分点。

现金分红是上市企业在赢利中每年按照股票份额的一定比例以现金形式支付给投资者的红利。能够拿出真金白银回馈股东的公司才最能获取投资者的青睐。

此外,由于目前国内楼市已进入“金九银十”传统销售旺季。克而瑞分析指出,预计随着新一波推盘潮的到来,将会有更多的房企加入到打折促销中,特价房、加大抵扣优惠力度等促销手段将会增多。南方日报记者 葛政涵

易居研究院智库中心研究总监严跃进接受《证券日报》记者采访时表示,近年来房企扩张意愿强烈,去年一、二线房企加大拿地力度,其土地谈判力强,掌握资源更多,并购项目量大,拿地储备较高。

例如,上半年招商蛇口布局新业态,大公寓、大健康、大文创多点开花,转型成效初步显现。管理规模总计约万平方米,实现了公寓智慧平台的全线上化服务。

流量金额是指在房地产销售中的合约销售额,即由某房企参与开发建设项目的总销售额。

新房成交量环比负增长 或倒逼房企降价

从拿地区域来看,长三角仍是房企重点关注区域,中西部关注度逐渐提升。-月,长三角地区前十名房企拿地总额达亿元,位列首位;中西部和珠三角以亿元和亿元分列第二、第三位。

随着房企规模战愈演愈烈,土地储备依然是房企比拼的方向。今年前月,百强房企依然积极拿地。从拿地金额来看,碧桂园、万科、保利继续占据排行榜冠军、亚军、季军位置。

但大幅下跌之后,地产板块的估值优势也在逐步体现,从目前A股家房地产公司的估值来看,动态市盈率低于倍的已经达到家,占比%,低于倍的有家,占比%,这么低的估值在历史上也并不多见。

金地管理层在月业绩会上透露,“上半年以收购兼并项目以及积极参拍寻找个案机会为主,下半年相信土地市场有更多的机会。”在中期财报中,金地预计下半年兼并重组或将成为趋势。

“销售难度在逐渐加大,如果没有放松调控的政策,销售难度还会持续下去,去化率的难度也会提高。”万科投资者关系总监赵旭翔举例称,万科月份当月去化率为%,平均认购时间是半个月,如果半个月不能卖到%就已经是较差了。

另外,今年以来,很多行业的资产负债率下降是大趋势。不过,房地产行业却有些与众不同,不仅没有下降,反而一路上涨再创新高,原因为何?

而在今年月底,恒大已率先在全国范围内打出“在售住宅全部折优惠”的广告,且首付款可以分期支付,最低首付仅需%。

前月,万科和恒大销售额同比增幅并不大,分别为.%和.%。图/视觉中国

此外,由于目前国内楼市已进入“金九银十”传统销售旺季。克而瑞分析指出,预计随着新一波推盘潮的到来,将会有更多的房企加入到打折促销中,特价房、加大抵扣优惠力度等促销手段将会增多。南方日报记者 葛政涵

房企分化 有的踩油门有的踩刹车 多元化布局 万科投入养老产业

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富力地产:维持亿的销售目标

土地获取方面,在业内素以稳健著称的中海,在今年月喊出“宁愿错失一些机会,也不想投错几块地”的发展口号。中国海外发展有限公司董事局主席兼行政总裁颜建国坦承,目前我们对市场保持高度谨慎的态度,现在的政策处于高度多变期,随时都有可能出下一步新的政策,所以谨慎投资是很必要的。

而昨天,受到相关传闻的影响,港股中的中资房企股价大跌:旭辉控股集团大跌.%,绿城中国大跌.%,碧桂园、世茂房地产和绿地香港,下跌都超过%。此外,华润置地、融创中国、中国恒大、富力地产和龙湖集团,跌幅也都超过了%。

年以来部分房地产商改名情况(数据来源:启信宝)

积极的土储策略下,截至中期,金地的净负债率升至%,较年末提升个百分点。

从月销售金额来看,金地集团实现签约面积.万平方米,同比下降.%;实现签约金额.亿元,同比下降.%。前月累计签约金额.亿元,同比下降.%。

事实上,保利地产早在年就提出了“以房地产业为主,适度拓展相关行业”发展战略;年,保利地产制定企业“十三五”计划,形成以房地产开发经营为主,以房地产金融和社区消费服务为翼的“一主两翼”的业务板块布局。

在新晋房企名单中,新城控股增速明显,由去年同期榜单的第名冲至榜单前。据新城控股公布的数据,前月,新城控股累计实现销售金额约.亿元,同比增长.%,并已超去年全年销售总额。

进入月,房价下跌的城市数量有所增加,达到了个。严跃进称,观察今年前月房价上涨的城市数量可以发现,-月份房价上涨的城市数量分别为个、个、个、个、个、个、个和个,这说明在-月份房价上涨城市数量增加的大趋势下,月份有所减少。

高周转正成为房企扩大规模,卡位市场竞争地位的法宝,但行业平均存货周转率的下行,让一些开发商资金压力大增。

随着房企规模战愈演愈烈,土地储备依然是房企比拼的方向。今年前月,百强房企依然积极拿地。从拿地金额来看,碧桂园、万科、保利继续占据排行榜冠军、亚军、季军位置。

此外,今年前八个月,全国新房销售面积突破亿平方米,销售额近.万亿元,再创历史纪录;房地产开发投资.万亿元,连续两个月出现双位数增长;房企购地.亿平方米,土地成交价款亿元,同比分别增长.%和.%。

华商报记者注意到,在今年上半年销售金额过千亿的明星房企中,多数资产负债率都在%以上。不过在剔除预收款项等部分,负债水平出现了比较明显的下降。以资产负债率.%的万科A为例,在剔除预收款项和合同负债后的资产负债为.%;资产负债率.%的绿地控股,在剔除预收账款后的负债率为.%。

龙头房企增速不超%

亿翰智库认为,由于房地产行业调控日益趋紧不放松,“限购”、“限价”、“限贷”、“限售”等政策的施行,使得住宅市场供需两端承压,部分企业项目的难以去化,从而导致各梯队平均存货周转率均呈下行趋势。

据亿翰智库公布的《年-月中国典型房企销售业绩TOP》(以下简称“榜单”)。碧桂园、万科、恒大稳居榜单前三名,其中,前月,碧桂园突破亿大关,累计实现销售金额.亿元;万科、恒大分别为亿元和.亿元。

年同期,融创新增土地建面高居首位,.万平米。新增土地价值第名,.亿元。据此可以算出,年同期,融创楼面均价约为元/平米。

今年月万科经营情况电话会议上,赵旭翔透露今年上半年万科平均去化率在%C%之间。到了月份去化率为%,到了月份仅为%,赵旭翔解释称,低去化率的主要原因是万科在一二线城市的多个项目都面临着较大的调控压力。受限购限贷等因素的影响,即使开工推盘都顺利进行,最终销售情况可能也不理想。如果调控政策没有放松,那么销售难度可能还会逐渐加大,去化的难度也会不断提高。

上海投资者:房地产被低估但也应谨慎

今年以来,A股房地产板块跌幅超过%,板块内共有家上市公司,其中只有家股价上涨,家上市公司股价下跌超过%,跌超%有家,分别为*ST天业,下跌.%,大港股份下跌.%,粤泰股份下跌.%,中弘股份下跌.%,光大嘉宝下跌.%,亚太实业下跌.%,海航基础下跌%。

严跃进称,此类城市房价下跌受到很多因素影响,包括新房交易数据不多导致数据异动、新房项目备案价格受到严厉管控等。

从整个房地产板块的表现来看,可能也都体现了这一点,在一月份整个板块大幅拉升后,月份开始就持续下挫,房地产板块指数,从最高的点,一路下跌至月初的最低点点,最大跌幅超过%。

王欢的观点并不悲观,他认为,业务难做要辩证地看,从资产端来说,今年对房地产信托是个机会,相比之前一些小的交易对手,如今很多排名前十的房企开始大量通过信托渠道融资,信托公司交易对手的层级大幅提高。“原因在于资金端,我从业十多年来没见过房地产企业资金如此紧张。”王欢坦言。

但大幅下跌之后,地产板块的估值优势也在逐步体现,从目前A股家房地产公司的估值来看,动态市盈率低于倍的已经达到家,占比%,低于倍的有家,占比%,这么低的估值在历史上也并不多见。

值得注意的是,-月,销售金额超千亿的房企已由去年同期的家增至家,新增家房企分别为华夏幸福、华润置地、招商、世茂和新城控股。

从月销售金额来看,金地集团实现签约面积.万平方米,同比下降.%;实现签约金额.亿元,同比下降.%。前月累计签约金额.亿元,同比下降.%。

在长期的房价暴涨过程中,房地产投资成了最有“钱景”的一个行业,房地产也成为一个最有价值的行业,房地产企业的效益遥遥领先于各种实体经济行业,在的富豪排行榜上,房地产企业老板在很多年内都几乎包揽了前十席,这是一种极不正常的情况,即使是在西方国家也是很少见的。

房企存货规模能够直观反映出目前可提供给企业发展的库存资源有多少。存货按照成本进行初始计量,一般包括房地产开发产品、非开发产品分类,其中房地产开发产品包括已完工、在建、拟开发等多种形式。根据克而瑞的分析,上半年房企存货规模总体而言是持续提升的。

房企存货规模能够直观反映出目前可提供给企业发展的库存资源有多少。存货按照成本进行初始计量,一般包括房地产开发产品、非开发产品分类,其中房地产开发产品包括已完工、在建、拟开发等多种形式。根据克而瑞的分析,上半年房企存货规模总体而言是持续提升的。

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月房价仍在上涨 幅度继续收窄

百强房企销售额快速增长,行业集中度也继续上升。据亿翰智库统计,-月,十强房企集中度约为%,比去年全年提高个百分点,三十强房企销售额总计约.万亿元,几乎占据整个市场半壁江山。

值得一提的是,从今年房企土地补货力度来看,近期市场上出现了不少流拍现象,可见房企融资受到限制后,正忙于消化库存,急于变现。

“公司正在找融资成本较低的渠道,但是并不容易。”某房企管理层向《证券日报》记者透露,有些热钱虽然愿意进入房地产行业,但成本非常高。

房企拿地“重仓”长三角

据亿翰智库公布的《年-月中国典型房企销售业绩TOP》(以下简称“榜单”)。碧桂园、万科、恒大稳居榜单前三名,其中,前月,碧桂园突破亿大关,累计实现销售金额.亿元;万科、恒大分别为亿元和.亿元。

从整个房地产板块的表现来看,可能也都体现了这一点,在一月份整个板块大幅拉升后,月份开始就持续下挫,房地产板块指数,从最高的点,一路下跌至月初的最低点点,最大跌幅超过%。

易居企业集团CEO丁祖昱也认为,今年三四季度房企最重要的两个策略:一个是控投资,减少投资;一个是快回款,加快销售。

如此来看,阳光城今年楼面均价大降,降幅高达.%。

从-月累计同比增速来看,金茂、建发累计同比增长超%,奥园、新力、新城、金科、祥生、福晟、融信、建业累计同比增长超%,滨江、龙光、泰禾、阳光城、俊发、美的、正荣、世茂、蓝光、中梁、华发、融创、合景泰富、融侨、中南、金辉、旭辉、时代、佳兆业累计同比增速超%。

今年的楼市,一边是很多城市的房价继续上涨,另一边,则是土地流拍情况的大量出现。年初以来,全国土地流拍已经超过宗,而且流拍宗数呈现逐月增多的态势,被很多人视为楼市降温的信号。

“两翼”方面,保利物业年在新三板挂牌,上半年收购湖南天创物业,同时新增外拓合同面积万平;社区消费服务方面,保利投资顾问与业界龙头合富辉煌实施战略整合,主要从事的是一二手物业代理业务;另外,保利房地产金融已形成信保基金、保利资本、养老基金并驾齐驱的发展模式。

对于房地产开发商来说,要想在正在变化的市场上“活下去”,就必须转变原有的企业生存模式,要准备迎接房地产市场微利时代的到来。

但大幅下跌之后,地产板块的估值优势也在逐步体现,从目前A股家房地产公司的估值来看,动态市盈率低于倍的已经达到家,占比%,低于倍的有家,占比%,这么低的估值在历史上也并不多见。

资金压力倒逼“快周转”

截至月日,A股家房企归属母公司所有者的净利润达亿元,平均每家归属母公司所有者的净利润为.亿元,年同期则为.亿元。除了部分转型的中小企业外,成房地产企业年上半年利润明显上涨。

房企的还债高峰期还将从今年起集中到期。“借新还旧是房地产企业的通常选择,但是在融资渠道受限和负债率走高的环境下,企业的财务周转、融资能力都会受到考验。”西安交大管理学院特聘教授仝铁汉认为。

此外,首开在月份共实现签约面积.万平方米,签约金额.亿元。前月,首开共实现签约面积.万平方米,同比下降.%;签约金额.亿元,同比下降.%。

中原地产首席分析师张大伟表示,自全国多地楼市进入“限价”模式后,大型房企销售规模虽不断上行,但多数房企的存货周转率都在下行,可见其变现能力在减弱。在这种市场格局下,融资端若输血不畅,房企不但很难将负债率降下来,自身也有很大风险。

今年以来,A股房地产板块跌幅超过%,板块内共有家上市公司,其中只有家股价上涨,家上市公司股价下跌超过%,跌超%有家,分别为*ST天业,下跌.%,大港股份下跌.%,粤泰股份下跌.%,中弘股份下跌.%,光大嘉宝下跌.%,亚太实业下跌.%,海航基础下跌%。

据亿翰智库公布的《年-月典型房企销售业绩TOP》(以下简称“榜单”)。碧桂园、万科、恒大稳居榜单前三名,其中,前月,碧桂园突破亿大关,累计实现销售金额.亿元;万科、恒大分别为亿元和.亿元。

小结:年-月,拿地可建房子最多的大房企,除了融创、保利、万科,其他楼面均价都降了。而且降幅普遍不低,除了中梁、华润,降幅都超过%,甚至不乏百分之四五十的降幅。

A股上市房企估值几何?

据金地半年报,上半年公司实现销售金额亿元,同比下降.%;经营现金流净额为负亿元,同比下滑%。月份环比回升,但月又小幅下降.%。

与地产股弱势表现不同的是,国家统计局数据显示,月个大中城市里,新房价格上涨的城市数量达到了个,涨幅持平的城市有个,下跌的城市仅个,并且全国房地产市场库存数据已经跌至个月最低。

金地管理层在月业绩会上透露,“上半年以收购兼并项目以及积极参拍寻找个案机会为主,下半年相信土地市场有更多的机会。”在中期财报中,金地预计下半年兼并重组或将成为趋势。

据亿翰智库公布的《年-月中国典型房企销售业绩TOP》(以下简称“榜单”)。碧桂园、万科、恒大稳居榜单前三名,其中,前月,碧桂园突破亿大关,累计实现销售金额.亿元;万科、恒大分别为亿元和.亿元。

中原地产首席分析师张大伟认为,随着房地产调控的深入,房企逐渐出现业绩增长乏力的现象,龙头房企增速放缓。由于年、年销售火爆,主要房企可结算货值充沛,业绩较为稳健。在目前的融资环境和拿地模式下,市场占有率进一步集中,中小房企只能选择做大规模。

除销售外,其他指标也都有相对较好的表现。今年前月,全国房地产开发投资亿元,同比增长.%。这是该指标连续两个月出现双位数增长。

龙头房企继续坚持全国布局的策略,中小房企则集中于其深耕区域发展。如碧桂园、万科、保利继续在环渤海、长三角、珠三角加强布局;中海、龙湖、绿地、华润、中梁、龙光、福晟等房企则在区域性的拿地中居于前列。

- 观察

“月份百城新建商品住宅成交均价同比增幅为.%,总体呈现出持续收窄态势。该曲线在年月创下历史新高,达到.%,目前保持了连续个月同比增幅收窄。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对中新经纬客户端(微信公众号:jwview)分析。

土地流拍现象明显增多,是否是市场下行的信号?欧阳捷告诉时代周报记者,这恰是土地财政无法割舍、土地市场趋于理性的写照。“根据我们的调研情况来看,%的土地流拍项目都在三四线城市。房企在上述城市的土地储备相对充裕,已经不急于拿地,希望等待相对较低的地价水平。”欧阳捷表示,但政府自降地价的意愿还不强烈,毕竟很多城市房价已到高位,地价太低,将无法覆盖拆迁补偿安置成本。他预测,今年后四个月,三四线城市推出土地将明显减少,土地流拍现象也将大幅减少。

长江商报记者梳理发现不少大房企上市多年也有未分红的状况,如绿地控股年上市年未分红、融信年初上市至今未分红、阳光城年上市年未分红、蓝光发展自年初上市以来有年未分红、北大资源自年上市以来从未有过分红、佳兆业年不分红、中粮地产和保利置业等均年都不分红,与其大房企定位颇为不符。

在宏观政策趋严的背景下,前月,房企的销售情况仍然向好,百强房企销售额再创新高。在百强房企中,不同梯队的房企销售业绩出现分化,碧桂园、万科、恒大稳居榜单前三名,但是销售增速放缓,中小房企趁势追上,销售额呈现高速增长。受制于布局和政策限制,部分房企业绩下滑,呈现出业绩压力。

另一家龙头房企碧桂园,在年初明确表示不设销售目标,但总裁莫斌却对万亿的愿景不置可否。不过随着各地多起施工事故的发生,碧桂园在反思后也开始主动踩刹车。

机构观点:房地产板块估值处于相对低位

截至上半年,房企整体周转率出现回升。根据克而瑞的统计,家典型房企上半年存货周转次数为.次,同比微升,家重点监测房企存货周转次数为.次,与上年同期持平。尽管目前存货周转率低于去年全年水平,但根据房企下半年加快周转的传统来推断,全年存货周转率基本能维持去年水平。

上半年创下历史新高的毛利率也不可持续。陈聪指出,尽管拿地积极,但未来限价将制约潜在毛利率水平。按照周边可比项目定价的方式,保守测算公司新获取土地的毛利率水平,年以来各月毛利率平均水平为.%。

今年半年报显示房地产公司业绩普遍增长,但房地产板块的表现却一直不温不火。目前房地产板块上市公司估值普遍在倍市盈率左右,这样的房地产股票是否有投资价值?

今年的楼市,一边是很多城市的房价继续上涨,另一边,则是土地流拍情况的大量出现。年初以来,全国土地流拍已经超过宗,而且流拍宗数呈现逐月增多的态势,被很多人视为楼市降温的信号。

上海投资者:房地产被低估但也应谨慎

部分公司处置房产的总数较多。以ST新梅为例,公司月日晚公告,拟对外销售新梅大厦中的处房产,建筑面积合计.平方米,评估单价为.万元/平方米,评估合计金额为.亿元,增值率约%。评估增值的原因是,房地产市场价格上涨,同时企业摊销年限短于房地产法定可使用年限。公司表示,若本次拟出售产权全部销售完成,初步预计将为子公司至少增加约万元的净利润,对公司年业绩产生积极影响。

此外,由于目前国内楼市已进入“金九银十”传统销售旺季。克而瑞分析指出,预计随着新一波推盘潮的到来,将会有更多的房企加入到打折促销中,特价房、加大抵扣优惠力度等促销手段将会增多。南方日报记者 葛政涵

负债率大幅提高 或拉动未来收益

今年以来,A股房地产板块跌幅超过%,板块内共有家上市公司,其中只有家股价上涨,家上市公司股价下跌超过%,跌超%有家,分别为*ST天业,下跌.%,大港股份下跌.%,粤泰股份下跌.%,中弘股份下跌.%,光大嘉宝下跌.%,亚太实业下跌.%,海航基础下跌%。

房企的还债高峰期还将从今年起集中到期。“借新还旧是房地产企业的通常选择,但是在融资渠道受限和负债率走高的环境下,企业的财务周转、融资能力都会受到考验。”西安交大管理学院特聘教授仝铁汉认为。

国内房地产市场一直存在行业集中度不断提升的情况,结合上半年存货情况统计,克而瑞分析认为,下半年房地产行业会呈现多种趋势。

部分房企销售业绩负增长

负债压顶下是否会影响到企业分红?王瑾钊认为,虽然现在房企负债率很高,作为排名靠前的大型房企正在积极地压缩自己的债务规模,例如,恒大、万达等企业积极从房地产企业转型为服务型企业,它们虽然需要大笔现金流,但高分红是对过去投资者的回馈。而大幅提高的负债率是企业未来的收益,所以也不是那么矛盾。还有企业现在正在压缩规模,企业不需要扩张,进行现金分红也变得合情合理了。未来趋势个人认为大型房企转型轻资产的城市配套服务商模式还是大势所趋的。

除开发主业外,标杆房企也在围绕大众多元需求,积极寻求新的业务增长点和转型方向,值得一提的是,今年以来恒大在房地产主业之外,还将投入到高科技产业。今年月,恒大与中科院签署全面合作协议,恒大计划未来十年投入亿,双方共同拓展生命科学、航空航天、人工智能、新能源等重点领域。今年月份,恒大又入主美国新能源汽车公司法拉第未来,正式进军电动汽车市场。

从各大龙头房企上半年业绩会的表述看,尽管货值充足,但大型房企主动降杠杆意图明显。碧桂园总裁莫斌表示,控制发展速度”,拿地更加精确,开发节奏放缓,开盘速度会根据市场情况而定。中国恒大总裁夏海钧则表示,今年坚定不移地实施低负债、低杠杆、低成本、高周转的三低一高”经营模式,核心是大幅降低负债率。公司土地储备将维持在亿平方米左右,通过适当降低土地储备规模,使公司负债率尽快达到合理水平。融创中国执行董事兼行政总裁汪孟德表示,降杠杆是融创这两三年确定的方向。未来几年,融创的杠杆率会持续下降,净资产水平则持续提升。融创重视现金流的安全,强化现金流管理,在保证现金流充足的基础上提升市场份额和经营绩效。

、碧桂园拿地楼面均价,降幅超过%。年-月,拿地最多的要数碧桂园,新增土地建面.万平米,如下图。新增土地价值.亿元,也排各大房企之首。

一方面,房企扩张步伐会更加谨慎,这直接体现在拿地方面。此前,雅居乐、世贸、首开等多家企业已在半年报或半年业绩会上表示,下半年将继续谨慎拿地。另一方面,房企在销售上则会更加积极,在调控持续发挥作用的背景下,不排除部分城市库存可能回升,房企或将加大推盘量,以加快回笼资金。

房企拿地“重仓”长三角

房企拿地“重仓”长三角

房企去化压力改善

流量金额是指在房地产销售中的合约销售额,即由某房企参与开发建设项目的总销售额。

地产行业可能面临周期性调整

楼市调控与融资收紧双重压力下,控投资、快回款的发展策略,已然成为下半年房企们的普遍共识。但前景,是否乐观?

新房成交量环比负增长 或倒逼房企降价

从整个房地产板块的表现来看,可能也都体现了这一点,在一月份整个板块大幅拉升后,月份开始就持续下挫,房地产板块指数,从最高的点,一路下跌至月初的最低点点,最大跌幅超过%。

年同期,融创新增土地建面高居首位,.万平米。新增土地价值第名,.亿元。据此可以算出,年同期,融创楼面均价约为元/平米。

“从我们的调研结果看,包括之前拍出的南京某地块,对比同地段的土地价格已经降了%左右,而杭州之前拍出的某地块,对比同地段已降了%左右。”上述房企中层告诉时代周报记者,开发商也是买涨不买跌,而且很多人认为地价后面会更便宜,所以会减少土地支出。华润置地管理层也表示,今年土地流拍和区域市场有关,一方面有限价,另外一方面底价比较高。

虽然整体数据依然向好,但市场已经出现一些变化。月份,个城市新建商品住宅成交量为万平方米,环比减少.%。严跃进解释称,总体上看,受淡季因素的影响,市场交易出现下滑符合预期,但如果后续几个月行情不好,也会倒逼房企降价。

据中国网财经记者了解,目前多数房地产商拓展的新兴业务,比较常见的是将房地产周边服务作为布局和培育重点,如物业服务、长租公寓、教育培训等。

严跃进说:“月份还会有更多城市加入到降价的行列之中。目前新推盘的项目较多,市场竞争激烈,房企会调整定价策略,进而影响相应城市的成交均价。房地产市场的调控效应正在不断显现,房价过高的态势逐渐受到遏制。”(中新经纬APP)

市场正在倒逼这类房企走向变革。在月的业绩会上,包括佳兆业、深圳控股等重仓深圳的房企在内,虽然都公开喊话对深圳市场依然看好,但行动上都调整了适应这个市场的姿势。

中信证券分析师陈聪认为,主要原因在供应方面,由于公司深耕一线城市及强二线城市,这些城市的预售证审批、网签监管都更为严格,所以导致公司的推货资源较少。

很显然,中海依靠其一贯的成本管控能力和低成本的融资,在营收增长幅度仅有.%的情况下,依然保持利润处于较高水平,其股东净利已连续十年录得增长。

昨天上午交易时段,港股房地产板块全线下跌,今天上午,A股房地产股票也几乎全线下跌。

此外,由于目前国内楼市已进入“金九银十”传统销售旺季。克而瑞分析指出,预计随着新一波推盘潮的到来,将会有更多的房企加入到打折促销中,特价房、加大抵扣优惠力度等促销手段将会增多。南方日报记者 葛政涵

王瑾钊认为,具体说来,虽然现在房企负债率很高,作为排名靠前的大型房企正在积极地压缩自己的债务规模,但高分红是对过去投资者的回馈。而大幅提高的负债率是企业未来的收益,所以也不是那么矛盾。

万和证券认为,从整体来看,近一年房地产指数行情表现相对较差。截至月日,沪深指数与申万一级房地产指数近年累计涨跌幅分别为-.%与-.%;申万一级房地产指数近一年的前复权现金分红涨跌幅在个申万一级行业中排名第位。房地产板块市盈率为.倍,在行业排名中靠后,仅高于钢铁与银行的估值。

原标题 资深信托经理揭房企融资现状

万和证券认为,从整体来看,近一年房地产指数行情表现相对较差。截至月日,沪深指数与申万一级房地产指数近年累计涨跌幅分别为-.%与-.%;申万一级房地产指数近一年的前复权现金分红涨跌幅在个申万一级行业中排名第位。房地产板块市盈率为.倍,在行业排名中靠后,仅高于钢铁与银行的估值。

不过,是一个大国,住房是长期存在的一个客观需求,即使有朝一日万科真的活不下去了,市场也不会因此而崩塌。只是我国在房地产市场发展的初期,错误地担当了地方政府拉动经济的引擎,导致市场的投资投机功能盖过了居住功能,房价上涨成为挡不住的洪流。

而曾经喊话“聚焦深圳”的深圳控股,也重新布局一些重点区域的热点城市。其管理层表示,在深圳拿地的难度越来越大,未来将不仅仅局限于深圳,会调整为聚焦粤港澳大湾区及大湾区的三四线城市,布局点开始向重点二线城市进发。

同样在供应端,前月全国商品房施工面积增长.%,新开工面积增长.%,增速都有所扩大。

中原地产指出,调控政策和市场的博弈仍将持续。一方面,去杠杆政策会继续保持,甚至加码,政策压力不容忽视;另一方面,被调控政策压抑许久的需求,也在寻求释放。未来的市场走势,将在很大程度上取决于政策力度能否保持。

房企拿地“重仓”长三角

据金地中期财报,宝能系旗下前海人寿今年上半年增持股金地股份,目前共持有股,占总股本.%,成为第十大流通股股东。

部分房企销售业绩负增长

楼市降温 房地产股机会隐现

随着房企规模战愈演愈烈,土地储备依然是房企比拼的方向。今年前月,百强房企依然积极拿地。从拿地金额来看,碧桂园、万科、保利继续占据排行榜冠军、亚军、季军位置。

在这种形势下,从总体上来看,我国很多城市的房价已经出现了分化,即一线城市和沿海热点城市的商品房仍然抢手,新上市楼盘往往一抢而空,房价仍然能够温和上涨。而更多的内地二三线城市,包括一些内地省会城市,房价的上涨已经失去了推动力,开始出现了滞涨甚至下跌。这种情形在国家统计局每个月公布的全国城市房价变动统计中可以清晰地看到。

国内房地产市场一直存在行业集中度不断提升的情况,结合上半年存货情况统计,克而瑞分析认为,下半年房地产行业会呈现多种趋势。

今年月,易居研究院监测的个城市新建商品住宅成交均价为元/平方米,环比增长.%,同比增长.%。当前房价继续上涨,相比月份元上涨了元/平方米。

张乐认为,大的房企现金流没问题,尤其是高评级公司,目前还没听说哪家大型房企现金流紧张,因为他们楼盘的销量仍然很好,存货压力不大,而且大公司早有布局,有腾挪余地。

除了上述原因,亦有多家民营房企内部人士告诉时代周报记者,自年末国内融资渠道逐步收紧之后,公司手中能够用于买地的资金也比较少。

机构观点:房地产板块估值处于相对低位

易居研究院智库中心研究总监严跃进接受《证券日报》记者采访时表示,近年来房企扩张意愿强烈,去年一、二线房企加大拿地力度,其土地谈判力强,掌握资源更多,并购项目量大,拿地储备较高。

报告认为,目前全国房企的新开工等节奏有所加快,这利好形成更多的可售房源。另外,各地预售证发放的政策有所放松,也刺激更多房源进入市场。“从这个角度看,今年第四季度房源相对比较充足,利好供求关系改善和房价稳定。”严跃进说。

克而瑞分析认为,尽管销售百强房企依然通过招拍挂、收并购等方式积极补充库存,但是凭借企业存货周转次数的提高,区域结构的优化以及有效消化了较多的已竣工存货,减缓了其库存压力。近七成重点监测房企上半年已竣工存货占比下降,且这些房企全部在销售额百强之列,其中下降幅度较大的旭辉、绿城、金茂、正荣、绿地等企业,下降幅度都超过%。

中小房企销售额增速加快。从月单月环比增速来看,俊发单月环比大涨.%,融侨、正荣单月环比增长超%,远洋、奥园、雅居乐、中铁单月环比增幅在%-%,金辉、新力、新城、滨江、世茂、华发、中海、福晟单月环比增速在%-%,融创、蓝光、金科、华夏幸福、建业、万达、金茂单月环比增速在%以内,其余前房企单月环比负增长。

丰厚的盈余给了这些企业充裕的现金流。因此,大部分房企开始积极回馈股东进行大力度分红。

同样在供应端,前月全国商品房施工面积增长.%,新开工面积增长.%,增速都有所扩大。

“万保绿金”四大龙头负债率在%以上

但在年全国范围内加码调控的背景下,高速增长的房企开始暴露出种种后遗症,高周转代表的碧桂园事故频发,海外投资项目也因当地政府更替出现不确定性,万科股价则在年初冲高至.元后,最低腰斩回落至.元。

从整个房地产行业来看,在“房住不炒”和“遏制房价上涨”的主基调下,今年多数城市的房价依然在上涨,所以各地对于房地产调控的政策依然在不断加码,限购又限贷,加上整体的金融去杠杆,很多大型的开发商,也开始放缓了拿地开发的脚步。

“据我们了解,现在有几家超大型房企内部已经暂停拿地了。一方面是有相当一部分城市的地价已经明显下降,开发商存在买涨不买跌的观望心理;另一方面则是开发商手中能动用的资金也比较少。”华南一家房企中层告诉时代周报记者,所以无论是从投资策略还是现金流管理上讲,企业都不敢大规模投资。

另据克而瑞数据显示,从融资成本来看,上半年家重点房企融资成本结束了两年来的下降趋势,回升至.%。这主要是由于境内融资环境持续收紧,近期新进行的境内外融资成本均有提高,而原有低成本的公司债陆续到期,因而整体的融资成本也只能水涨船高。

扩张更谨慎,销售更积极

以万科为例,数据显示。年前月,万科实现合同销售金额约.亿元,同比增长.%;合同销售面积约.万平方米,同比增长.%。年同期,上述指标的同比增长幅度分别为.%、.%。而到了年月,万科单月实现销售金额.亿元,同比增长.%,实现签约面积.万平方米,同比下降%。

■ 观察

作为产城结合的代表之一,上半年华夏幸福将产业园区业务向异地成功复制,年中报告显示,年上半年,公司新签产业新城和产业小镇项目全部位于非京津冀区域。非京津冀区域核心业务销售额占比达到.%,较去年同期提升个百分点。此外,环南京、环杭州、环郑州区域- 月新增签约投资占比分别为.%、.%、.%。其中,环郑州区域成为继环南京和环杭州区域之后,又一新的异地复制业绩增长极。本版文/本报记者 李桁

负债压顶下是否会影响到企业分红?王瑾钊认为,虽然现在房企负债率很高,作为排名靠前的大型房企正在积极地压缩自己的债务规模,例如,恒大、万达等企业积极从房地产企业转型为服务型企业,它们虽然需要大笔现金流,但高分红是对过去投资者的回馈。而大幅提高的负债率是企业未来的收益,所以也不是那么矛盾。还有企业现在正在压缩规模,企业不需要扩张,进行现金分红也变得合情合理了。未来趋势个人认为大型房企转型轻资产的城市配套服务商模式还是大势所趋的。

在存货增速有所控制的情形下,房企去化压力开始出现变化。克而瑞数据显示,家典型房企已竣工存货占比连续三年下降,企业去化压力逐渐缓解,在家重点监测房企中,家公布存货明细企业已竣工存货总量为亿元,与去年末相比增长.%,低于总量增幅。

今年-月,房地产开发企业到位资金亿元,同比增长.%,增速比-月份提高.个百分点。其中,得益于销售升温,定金及预收款亿元,增长.%,是增速最快的部分。

多元化走得最快的还是龙头万科。在不断加码长租公寓的同时,养老产业的布局也逐渐形成规模。

东北证券认为,虽然流拍数量较多,但主要是因为供地节奏在加快,成交量依然很大。-月份,房地产开发企业土地购置面积为.亿平方米,同比增长.%,增速较-月提升.个百分点;土地成交价款亿元,增长.%,增速提高.个百分点。房企在新环境下变得谨慎,预计未来土地成交溢价率将进一步走低。

据同花顺统计数据统计,年上半年,A股家上市房企营业收入亿元,同比上涨%,这么高的营业收入带来了巨大的利润,据估算上半年每家上市公司净赚了.亿元。

今天,A股房地产板块的表现基本一致,直接低开,新城控股低开.%,招商蛇口、万科、保利地产和华夏幸福,低开幅度都超过%。

在行业集中度提升、融资成本逐步上升的背景下,房企对周转率的要求正在提高。部分企业正在推进的“高周转”路线,要求从事前调研、规划设计,到拿地后的快速开工,缩短开发建设周期等,整个运营过程都须要高度标准化。克而瑞分析认为,这体现出房企应提升运营效率才能保持竞争力,而周转率也能反映企业有效运用资金的能力。

近期地产板块股价表现弱势,在调控加码但行业融资有望边际改善的大背景下,如何看待地产板块的配置价值呢?各方机构是这样统计与解读的↓↓↓

■ 观察

随着年上市房企半年报的披露,分红方案,尤其是现金分红暴露在监管阳光下。

在规模和利润面前,越来越多的房企开始强化高周转,提高变现能力。这背后,是融资渠道越来越窄,融资成本越来越高的窘境。

中原地产首席分析师张大伟认为,随着房地产调控的深入,房企逐渐出现业绩增长乏力的现象,龙头房企增速放缓。由于年、年销售火爆,主要房企可结算货值充沛,业绩较为稳健。在目前的融资环境和拿地模式下,市场占有率进一步集中,中小房企只能选择做大规模。

在这种形势下,从总体上来看,我国很多城市的房价已经出现了分化,即一线城市和沿海热点城市的商品房仍然抢手,新上市楼盘往往一抢而空,房价仍然能够温和上涨。而更多的内地二三线城市,包括一些内地省会城市,房价的上涨已经失去了推动力,开始出现了滞涨甚至下跌。这种情形在国家统计局每个月公布的全国城市房价变动统计中可以清晰地看到。

月日,恒大发布公告,将分派年及年股息,折合每股.港元(约每股人民币.元),此次分红总额达亿港元,创有史以来最高纪录。按股权分红登记日当天股价计算,年度的分红收益率接近%。

而昨天,受到相关传闻的影响,港股中的中资房企股价大跌:旭辉控股集团大跌.%,绿城中国大跌.%,碧桂园、世茂房地产和绿地香港,下跌都超过%。此外,华润置地、融创中国、中国恒大、富力地产和龙湖集团,跌幅也都超过了%。

实际上,就万科公司内部而言,它最近几年虽然已经从销售第一的宝座上跌落,但仍然可以被称为房地产业的翘楚。以万科今年上半年财务报告披露的数据来看,万科上半年的销售额达到亿元,持有现金亿元。在所有房地产企业中,没有几家能够像万科这样实力雄厚的。

在坚持“房住不炒”这一基本定位的背景下,今年以来,国内各地楼市调控政策频频加码,市场走势趋稳的同时,也让房地产企业面临着与过往几年不同的市场环境。同时,今年国内多地土地流拍情况增多,也折射出房企在拿地投资方面的谨慎态度。克而瑞针对家典型房企上半年报告分析指出,规模房企的现房存货总量仍在上升,但增速已经有所控制,在此基础上,房企的去化压力也得到改善。

房企分化 有的踩油门有的踩刹车 多元化布局 万科投入养老产业


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